FTD-Serie: FTD-Initiatorencheck
Die Leistungsbilanz verrät, wie viel die Anbieter geschlossener Fonds aus dem Geld der Anleger machen. Die FTD analysiert die wichtigsten Emittenten.
Fonds-Check: Investments für Anleger mit Fantasie
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2011 DPA/Bildfunk/Holger Hollemann
In Deutschland sind solche Objekte so gut wie ausverkauft - und geschlossene Fonds bleiben im Bieterstreit häufig auf der Strecke. Fondsinitiatoren weichen daher auf Projektentwicklungen mit höheren Risiken, aber auch Ertragsmöglichkeiten aus. Das Münchner Emissionshaus BVT platziert aktuell den Realrendite Fonds, einen Fonds ohne konkrete Projekte, der nur für spezielle Anleger geeignet ist.
Zeichner treten dem Fonds als stille Gesellschafter bei und stellen Geld für eine Finanzierungsstufe zwischen Eigen- und Fremdkapital - der Fachausdruck lautet Mezzaninkapital - für Erfolg versprechende Projektentwicklungen zur Verfügung. Der Fonds will das Kapital der Anleger je zur Hälfte in den Bau von Wohnungen und Einzelhandelsimmobilien investieren. Deutschland nimmt dabei den Löwenanteil ein.
Der Fonds strebt an, das Fondsvermögen inklusive Reinvestitionen auf bis zu 30 Projekte zu verteilen. BVT listet in seinem Prospekt vier Entwickler auf, die als Partner infrage kommen, und dazu zwei näher definierte Projekte, bei beiden handelt es sich um Einzelhandelsimmobilien mit Supermärkten als Ankermieter. Dass der Fonds beide Projekte finanziert, ist nicht letztlich gesichert. Sie sind somit eher als Beispiel zu sehen.
Solange Investoren wie offene und geschlossene Fonds, aber auch institutionelle Anleger langfristig vermietete, deutsche Immobilien kaufen, sollte die Exitstrategie des Fonds aufgehen.
BVT erwartet von den Entwicklern, dass sie sich mit 20 Prozent des jeweiligen Mezzaninkapitals an ihren Projekten beteiligen. Das ist nicht viel gemessen an der Gesamtinvestition. Weil ohne Geld der Banken nichts läuft, sind für jedes Projekt Darlehen in Höhe von bis zu 85 Prozent der Gesamtinvestition vorgesehen. Die Mezzaninfinanzierung als stille Einlage ist zwar in der Regel grundbuchlich besichert, steht im Rang aber hinter den Banken. Vor dem Hintergrund des angestrebten Fremdkapitalanteils bleibt somit nicht viel Sicherheit übrig.
Läuft der Fonds wie geplant, machen Zeichner bis Mitte 2016 ein Plus von rund 41 Prozent vor Steuern. Der Gewinn setzt sich aus laufenden Ausschüttungen und einer Schlusszahlung zusammen. Die Bauträger hinterlegen je rund zehn Prozent des Mezzaninkapitals auf einem Sonderkonto. Dieses Geld wird quartalsweise an die Anleger überwiesen.
Der Fonds ist nicht vermögensverwaltend, sondern gewerblich konzipiert. Die Überweisungen setzen sich aus Auszahlungen und Kapitalertragsteuergutschriften zusammen. Zeichner mit Höchststeuersatz kommen auf ein Plus von 23 Prozent nach Steuern, Anleger mit Steuersatz von 30 Prozent machen nach Abgaben einen Gewinn von 30 Prozent.
Die fondstypischen Kosten machen 16 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio aus. Für einen reinen Eigenkapitalfonds ein üblicher Wert.
BVT ist seit Mitte der 70er-Jahre am Markt und hat seitdem 2,7 Mrd. Euro Eigenkapital für Investitionen in Immobilien, neue Energien, Private Equity und Computerspiele eingesammelt. Die Leistungsbilanz ist durchwachsen.
| Fonds | Realrendite Fonds |
|---|---|
| Anbieter | BVT, 089/38 16 50, www.bvt.de |
| Objekt | Mezzaninkapital für den Bau von Einzelhandelsimmobilien und Wohnungen |
| Mindestbeteiligung | 10000 € plus 5 % Agio |
| Laufzeit | geplant bis Mitte 2016 |
| Ausschüttung | 41 % vor Steuern |
| Steuern | Einnahmen aus Gewerbebetrieb |
Quelle: BVT
Ein Fonds für unternehmerisch denkende Anleger. Sie finanzieren als stille Gesellschafter den Immobilienbau mit nachrangigem Mezzaninkapital. Das Konzept ist nicht ohne Risiko, dafür sind die angepeilten Renditen von rund neun Prozent im Jahr höher als bei typischen Immobilienfonds mit Core-Objekten. Der Fonds schüttet während der Laufzeit aus, ist aber trotzdem nur als Beimischung für vermögende Investoren geeignet. Ein Steuerberater sollte in die Entscheidung einbezogen werden.
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FTD.de, 09.11.2011
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