FTD-Serie: FTD-Initiatorencheck
Die Leistungsbilanz verrät, wie viel die Anbieter geschlossener Fonds aus dem Geld der Anleger machen. Die FTD analysiert die wichtigsten Emittenten.
Fonds-Check: IVG baut auf Standorttreue der Allianz
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2011 IVG
"Der Kunde will das nicht." Mit diesem Totschlagargument bügeln Entscheider in den Banken und Vertriebsorganisationen gern die Fondspläne und auch bereits platzierungsreife Angebote der Emissionshäuser ab. Dabei sind es oft die Vermittler, die nicht wollen. Spielt der Vertrieb dagegen mit, ist es auch möglich, gewaltige Fonds vom Format der Deutsche-Bank-Türme zu platzieren. Bei ihrem aktuellen Immobilienfonds hat sich IVG Funds nun die Deutsche Bank als Vertriebspartner ins Boot geholt. Immerhin muss beim Fonds Euroselect 21 die stattliche Summe von 205 Mio. Euro Eigenkapital eingesammelt werden.
Anleger beteiligen sich an zwei Gebäudeteilen der Zentrale des Versicherungskonzerns Allianz Deutschland in Oberföhring bei München. Sie finanzieren eine reine Büroimmobilie mit 65.500 Quadratmetern Fläche sowie ein ebenso großes Gebäude, in dem unter anderem das Rechenzentrum des Versicherers und die zentrale Druckerei untergebracht sind. Herzstück des Fonds ist somit eine Spezialimmobilie. Sollte die Allianz das Rechenzentrum nicht längerfristig mieten - über den Vertrag mit zwölf Jahren Restlaufzeit hinaus -, dürfte es schwierig werden, einen anderen Nutzer zu finden.
IVG argumentiert, ein Umzug des mit 13.000 Quadratmetern weltweit größten Rechenzentrums der Allianz würde den Versicherer Unsummen kosten. Bei dieser Einschätzung stützt sich der Initiator unter anderem auf ein Gutachten des Immobilienberaters CBRE. In Oberföhring werden für alle deutschen und viele internationale Allianz-Gesellschaften die zentralen IT-Dienstleistungen erbracht. Die Druckerei produziert im Jahr 750 Millionen Seiten und verschickt 150 Millionen Briefe.
Die Allianz ist Europas größter Versicherer und weltweit einer der bedeutendsten Finanzdienstleister, Allianz Deutschland ist hierzulande zudem Marktführer. Die Ratings sind alle top, Creditreform bescheinigt eine "sehr gute Bonität".
Oberföhring liegt an der S-Bahn Linie S8 Richtung Flughafen am nördlichen Stadtrand Münchens. Hier hat sich Anfang der 90er-Jahre vor allem die Medienbranche angesiedelt: Pro Sieben Sat 1, Sky, das ZDF und der Bayerische Rundfunk. Die Allianz hat 1992 ihr Rechenzentrum direkt an der S-Bahn-Haltestelle eröffnet. Derzeit sind in Oberföhring 6300 Mitarbeiter des Versicherers tätig. Insgesamt fahren täglich 16.000 Menschen den Standort an. Die Allianz stellt daher schon jetzt mehr als ein Drittel aller Büroarbeitsplätze, und 2014 sollen es noch mehr werden. Vor einem Jahr hat der Konzern ein weiteres Grundstück gekauft, um die Zentrale auf 8000 Arbeitsplätze zu erweitern.
Die Immobilie stammt aus dem eigenen Portfolio von IVG. Das Unternehmen hat die Gebäude seinerzeit gekauft, um sie in eine spezielle Immobilien-AG zu packen, einen REIT. An REITs ist derzeit niemand interessiert, und kaum jemand glaubt, dass sich das in absehbarer Zeit ändert. IVG betont, dass die Immobilien langfristig über Darlehen finanziert sind. Dennoch hat sie das Objekt dem Fonds 9 Mio. Euro unter Marktwert verkauft. Es stand mit 329 Mio. Euro in den IVG-Büchern. Die AG bleibt mit zehn Prozent weiterhin daran beteiligt.
Inklusive aller Nebenkosten summiert sich die Gesamtinvestition des Fonds auf 330,5 Mio. Euro. Der Anteil des Kommanditkapitals der Anleger beläuft sich auf knapp zwei Drittel davon. Bei diesem Verhältnis fällt es nicht ins Gewicht, dass die Tilgung mit anfänglich 0,5 Prozent vergleichsweise mager ist. Die Zinsen sind sieben Jahre fest und betragen bei einem fünfprozentigen Damnum 3,13 Prozent. Die vergleichsweise kurze Zinsbindung ist ein Hinweis darauf, dass der Fonds auf eine zügige Weitervermietung hofft und die Allianz-Zentrale anschließend mit Gewinn verkaufen will. Zeichner bekommen Ausschüttungen von durchgehend 5,5 Prozent. Wird der Fonds wie prognostiziert Ende 2024 aufgelöst, summiert sich der Gesamtrückfluss auf 179 Prozent vor Steuern. Dabei geht IVG von einem Verkaufsfaktor in Höhe von 15,6 Jahresmieten aus. Das ist sauber kalkuliert, denn der Fonds hat 17,6 Jahresmieten gezahlt.
Die für geschlossene Fonds typischen Nebenkosten der Beteiligung machen knapp zwölf Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus und liegen damit in der üblichen Spanne.
IVG Funds zählt zu den anerkannten Anbietern geschlossener Immobilienfonds - auch wenn nicht alles läuft wie geplant. Vor allem bei den England-Fonds klemmt es, sie schütten aktuell nicht aus wie kalkuliert, weil die finanzierenden Banken zusätzliche Sicherheiten fordern, die zum Teil aus eigentlich für die Anleger bestimmten Zahlungen gespeist werden.
| Fonds | Euroselect 21 |
|---|---|
| Anbieter | IVG Private Funds, 069/6060501227, www.ivg.de |
| Objekt | Zentrale der Allianz, München |
| Mindestbeteiligung | 1000 Euro plus 5 % Agio |
| Laufzeit | Verkauf und Auflösung Ende 2024 geplant |
| Ausschüttungen | durchgehend 5,5 % |
| Steuern | Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung |
Quelle: IVG
Nutzt die Allianz ihr Rechenzentrum in Oberföhring bei München dauerhaft oder nicht? Diese Frage entscheidet über den finanziellen Erfolg des aktuellen IVG-Fonds. Vieles spricht dafür, dass der Versicherer seine Präsenz in der Deutschland-Zentrale sogar ausbaut, ein Umzug der IT wäre extrem teuer. Alle Beteiligten haben gute Adressen: IVG als Fondsinitiator, die Allianz als Mieter und die Deutsche Bank als Vertriebspartner.
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FTD.de, 14.12.2011
© 2011 Financial Times Deutschland,
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