Fonds-Check: Zweitmarktfonds lässt Handel mit Anteilen zu

Real Invest hat über ein eigenes Bewertungssystem Kurse von rund 400 geschlossenen Immobilienfonds ermittelt. Als Fair Value bezeichnet der Initiator einen abgezinsten Wert, bei dem die Immobilie eine jährliche Rendite zwischen zehn und zwölf Prozent erzielt.

Die tatsächlichen Zweitmarktkurse etwa an den Handelsplattformen Fondsbörse Deutschland und Deutsche Zweitmarkt AG sind deutlich niedriger. Auch Real Invest kauft die Anteile mit Abschlägen im Schnitt zu Kursen zwischen 55 Prozent und 65 Prozent des Nominalwerts.

Der Fonds ist als Blind Pool gestartet, hat aber inzwischen ein Initialportfolio aufgebaut. Für Anteile zum Beispiel am DFH Immobilienfonds 95 mit dem Bürogebäude "Das Auge" in Darmstadt und dem CFB-Fonds Nr. 111 mit dem Hotel Maritim in Köln hat Real Invest deutlich mehr als 65 Prozent gezahlt.

Der Fonds habe teure Anteile gekauft, um attraktivere Ausschüttungen leisten zu können, sagte Geschäftsführer Wolf-Dieter Ruch. Günstige Fonds würden höhere Risiken mit sich bringen. Bei den Nutzungsarten ist der Fonds variabel: Infrage kommen Büros, Einzelhandelsobjekte, Lagerhallen, Wohnungen, Hotels, Kliniken und Seniorenheime.

Das Zweitmarktmodell ist bis auf eine Kreditlinie von 1,3 Mio. Euro als Eigenkapitalfonds konzipiert. Anleger können sich ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt 25 Mio. Euro daran beteiligen. Die Zielfonds selbst sind teilweise über Banken finanziert. Infrage kommen jedoch nur Beteiligungen, die ihre Kredite bereits teilweise getilgt und damit reduziert haben.

Bei einer geplanten Laufzeit bis Ende 2020 will der Fonds jährlich fünf bis acht Prozent ausschütten. Inklusive der prognostizierten Verkaufserlöse sollen Anleger vor Steuern ein Plus von 67 Prozent ihres Einsatzes inklusive Agio machen.

Der Betrag setzt sich zusammen aus den kumulierten Auszahlungen und der anrechenbaren Gewerbesteuer. In seiner Prognose geht der Anbieter davon aus, dass er die Anteile im Schnitt zu 55 Prozent kaufen und zu 75 Prozent wieder veräußern kann. Ruch erklärt dieses Szenario zum einen mit steigenden, indexierten Mieten alleine über die Inflation, zum anderen mit getilgten Darlehen in den Zielfonds.

Dennoch eine optimistische Kalkulation, denn viele Immobilienfonds kranken daran, dass sich die Marktmiete am Objektstandort erheblich schlechter entwickelt hat als zu Beginn der Laufzeit prognostiziert. Zahlreiche Fonds werden die erwarteten Verkaufserlöse daher kaum realisieren können.

Der Zweitmarktfonds weist eine Investitionsquote von 85,5 Prozent aus. Wie bei geschlossenen Fonds üblich machen auch bei diesem Modell die Vertriebskosten den weitaus größten Posten aus.

Real Invest hat ein Private Placement und vier Publikumsfonds mit ähnlicher Konzeption platziert. Offenbar hat der Initiator gut eingekauft, denn die Fonds schütten besser aus als kalkuliert. Das Emissionshaus wurde 2006 gegründet und gehört inzwischen zu 100 Prozent Salomon Invest, einem Initiator vor allem für Schiffsbeteiligungen.

Der Fonds ist gewerblich geprägt mit der Folge: Anleger müssen Gewinne höher versteuern. Zum Teil ausgeglichen wird der Steuernachteil im Vergleich zu vermögensverwaltenden Modellen dadurch, dass Anleger rund 80 Prozent der Gewerbesteuer erstattet bekommen.

Unter dem Strich zahlen sie dennoch bis zu einem Prozentpunkt höhere Abgaben ans Finanzamt. Dennoch bietet das Gewerbesteuerkonzept Vorteile: So kann der Zweitmarktfonds die gebraucht erworbenen Zielfonds vorzeitig wieder verkaufen und Gewinne zum optimalen Zeitpunkt realisieren.

Quelle: Emittentenangaben

Fazit Gute Gebrauchte sind keine schlechte Investition. Das gilt auch für geschlossene Fonds. Die jeweilige Historie erlaubt Real Invest eine treffende Analyse und Bewertung der Zielfonds. Unsicherheiten aber bleiben: Was passiert mit den Immobilien, nachdem der Mietvertrag ausläuft?

Kann das Objekt zu den kalkulierten Bedingungen weitervermietet werden? Findet sich ein Käufer, der den erwartet hohen Preis zahlt? Aber das ist kein Makel des Zweitmarktfonds, denn mit diesen Fragezeichen müssen alle Immobilieninvestoren leben