Portfolio: Das Elend mit alten Immobilien
Büromieter lieben sparsame Gebäude. Mancher Fonds wird Probleme haben, seinen Altbau zum geplanten Preis zu verkaufen - und hat sich nachhaltig verkalkuliert.Kaum ein Anbieter geschlossener Fonds traut sich noch, eine Büroimmobilie ohne Nachhaltigkeitszertifikat auf den Markt zu bringen. Denn alte, energieverschleudernde Gebäude werden in Zukunft kaum noch zu verkaufen sein. Für manche Altanleger könnte genau das in ein paar Jahren zum Problem werden: Als die Fonds auf den Markt kamen, spielte Nachhaltigkeit bei Immobilieninvestments noch eine Nischenrolle. Werden die einst erworbenen Gebäude in wenigen Jahren veräußert, dürfte sich manche Annahme zum geplanten Verkaufspreis als zu hoch erweisen.
Will ein Fonds eine Immobilie nach gut zehn Jahren Nutzungszeit veräußern, um seine Anleger auszuzahlen, gehört eine umfassende Renovierung zum Pflichtprogramm. "Die meisten Fonds haben Kosten für die Modernisierung und Revitalisierung eingeplant", sagt Bernhard Dames, Experte für geschlossene Fonds bei der Berliner Ratingagentur Scope.
Meist sehen die Verkaufsprospekte zwischen einer und zwei Jahresmieten für die Modernisierung und mögliche Umbauwünsche des neuen Mieters vor. Ob das allerdings ausreichen wird, um aus einem alten Haus ein "grünes" Gebäude zu machen, ist in vielen Fällen fraglich.
Die geschätzten Revitalisierungskosten sind eine beliebte Stellschraube der Emissionshäuser, um die im Prospekt ausgewiesene Rendite nach oben zu drehen. Vereinfacht gesagt: Je weniger Geld für künftige Modernisierungen zurückgelegt wird, desto mehr steht für Ausschüttungen zur Verfügung.
Was das kosten kann, hat die Deutsche Bank mit der Renovierung ihrer Bankentürme in Frankfurt gezeigt: Rund 200 Mio. Euro hat die Komplettsanierung gekostet. Bei einer Jahresmiete von 32 Mio. Euro entsprechen die Renovierungskosten 6,25 Jahresmieten - ein Vielfaches dessen, was die meisten Fonds einplanen.
Nun müssen sicherlich nicht alle Gebäude so umfangreich saniert werden wie die über 30 Jahre alten Türme der Deutschen Bank. Auf einige ältere Fonds dürften dennoch nicht eingeplante Mehrausgaben zukommen.
Gefährdet sind vor allem Fonds mit Immobilien in austauschbaren Nebenlagen. "Wenn man um den Mieter kämpfen muss, sind große Zugeständnisse nötig", sagt Roman Menzel, Vertriebsleiter für Privatinvestoren bei Bouwfonds in Berlin.
Auch bei Ein-Mieter-Objekten, deren Mietvertrag gegen Ende der Fondslaufzeit ausläuft, ist die Macht der Mieter groß. Für immer mehr Großunternehmen ist ein Nachhaltigkeitszertifikat Bedingung für eine Anmietung.
Diese fallen ohne Nachrüstung als mögliche Mieter aus. Firmen ohne strikte Nachhaltigkeitsvorgaben werden ihren Vertrag wohl nur verlängern, wenn der Eigentümer die Miete senkt, um die höheren Nebenkosten auszugleichen. So oder so werden sich Annahmen über Anschlussmieten als zu optimistisch erweisen.
Teil 2: Welche Fonds glimpflich davonkommen dürften
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FTD.de, 05.07.2011
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