FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Portfolio: Geschlossene Fonds in der Klauselfalle
Auf die Initiatoren von unternehmerischen Beteiligungen kommen in einem ohnehin verunsicherten Markt neue Probleme zu: Bislang wenig beachtete Formulierungen in Darlehensverträgen mit Banken gefährden die Ausschüttungen an Anleger.Verantwortlich dafür ist meist die sogenannte Loan-to-Value-Klausel (LTV). Bislang dürfte vor allem der wegen seines Aussehens als "Gurke" bezeichnete Londoner Büroturm des Emissionshauses IVG als Versinnbildlichung dieser Klauseln gelten. Doch auch eine Australienimmobilie des Münchner Initiators Sachsenfonds musste in diesem Jahr erfahren, dass Vertragspapier nicht immer geduldig ist.
Worum geht es? Turnusmäßige Neubewertungen im Auftrag der finanzierenden Banken ergaben in beiden Fällen gesunkene Immobilienwerte. Die Folge war jeweils eine Verletzung der zulässigen Beleihungshöhe. Für die Anleger beider Fonds bedeutet das: Ausschüttungen fließen bis auf Weiteres nicht an sie, sondern auf ein Treuhandkonto. Davon abgesehen entwickeln sich beide Beteiligungen praktisch wie prospektiert.
Derartige Vertragsbestimmungen scheinen bislang mangels Anwendung noch nicht allgemein bekannt zu sein, sie sind aber keineswegs ungewöhnlich. "Solche Klauseln in Immobiliendarlehensverträgen sind europaweit üblich", sagt Rechtsanwalt Andreas Peter, Partner in der Wirtschaftskanzlei Görg und Spezialist für großvolumige Immobilientransaktionen.
Auch bei Schiffsfinanzierungen ist ein LTV-Passus eher die Regel als die Ausnahme, wie ein etablierter Initiator bestätigt, der namentlich nicht genannt werden will. Eine Umfrage der FTD unter rund 60 Emissionshäusern nach eigenen Erfahrungen mit LTV-Bestimmungen verlief ernüchternd. Denn die Quote an Rückläufern war mit nicht einmal 30 Prozent enttäuschend. So verschwiegen war die Branche längst nicht immer. Im Gegenteil: Lange Zeit waren Emissionshäuser geschlossener Fonds nicht gerade für einen zurückhaltenden Außenauftritt bekannt. Seit der weltweiten Finanzkrise jedoch werden deutlich leisere Töne angeschlagen - vor allem, wenn es um sensible Themen geht. Verständlich, denn für manche Initiatoren sind die dramatischen Einbrüche bei den Platzierungszahlen durchaus existenzgefährdend.
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Eines der Unternehmen, das sich nicht zugeknöpft gibt, ist die IVG. Zum betroffenen London-Fonds berichtet Konzernsprecher Jens Friedemann über den aktuellen Stand: "Die Verhandlungen mit den Kreditgebern sind noch nicht abgeschlossen. Fest steht bislang, dass die Anleger nicht nachschießen müssen." Um die Verletzung der LTV-Klausel zu heilen, sei aber ein Ausschüttungsverzicht für ungefähr die nächsten zwei Jahre vereinbart. "Im kommenden Jahr steht ein neues Gutachten an. Dann werden die Karten neu gemischt", so Friedemann weiter, der sich angesichts derzeit wieder steigender Immobilienpreise in London optimistisch zeigt.
Jürgen Göbel, geschäftsführender Gesellschafter bei Sachsenfonds, berichtet ebenfalls über fortlaufende Verhandlungen mit der Bank. "Bei uns wird es 2011 ein neues Gutachten geben. Aktuell sind wir dank der einbehaltenen Ausschüttungen wieder innerhalb der zulässigen Beleihungsgrenzen", so Göbel. Einen Rechtsstreit will er nach Möglichkeit im Interesse der Anleger vermeiden. "Wir haben ein eigenes Büro vor Ort in Sydney und stehen in ständigem Austausch mit der Bank, um die Angelegenheit möglichst einvernehmlich zu klären."
Teil 2: Auch bei Schiffsfonds ist das Thema Loan to Value virulent
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Aus der FTD vom 15.12.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
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