Die steuerpflichtigen Erträge werden moderater erfasst, die Spekulationsfrist für Immobilien bleibt bestehen, und für Erlöse jenseits der Grenze interessiert sich der deutsche Fiskus ab 2009 überhaupt nicht mehr. Daher kommt es bei dieser Anlage nicht auf die Rettung des Bestandsschutzes, sondern auf die Nutzung neuer Privilegien an.
In der Praxis sind nur die vom Fonds kassierten heimischen Mieterträge minus laufender Kosten und Gebäudeabschreibung voll steuerpflichtig. Statt der individuellen Progression löst das künftig nur noch die pauschale 25-Prozent-Abgabe aus. Zudem erhöhen diese Einnahmen nicht mehr den Steuersatz für das übrige Einkommen des Fondssparers. Steuer auf den Verkaufsgewinn aus Inlandsobjekten fällt nur selten an, da die Manager die Zehnjahresfrist meist abwarten.
Progressionsvorbehalt entfällt *
Liegen die Grundstücke jenseits der Grenze, zahlt der Immobilienfonds im jeweiligen Staat Steuer, der Anleger muss sich darum nicht kümmern. Die Einkünfte erfasst das inländische Finanzamt über den Progressionsvorbehalt und erhöht lediglich den Steuersatz des Anlegers für übrige Einkünfte. Ab 2009 interessieren den heimischen Fiskus Mieten und Verkaufserlöse jenseits der Grenze gar nicht mehr, der Progressionsvorbehalt entfällt.
Damit werden ausländische Mieterträge und kurzfristige Verkaufsgewinne wie weiße Einkünfte behandelt, um die sich die Abgeltungsteuer nicht kümmert. So senken Fonds die Steuerpflicht künftig sogar dauerhaft gegen null, sofern sie fast ausschließlich auf Auslandsimmobilien setzen.
Ein Wermutstropfen bleibt jedoch: Anleger können ihre nach 2008 erworbenen Anteile nicht mehr steuerfrei verkaufen. Ein Großteil vom Kursplus resultiert jedoch ohnehin aus steuerfreien Auslandserträgen. Die Fonds schütten Verkaufsgewinne zuvor unbehelligt und kursmindernd aus.