Renovierung: Wann der Mieter pinseln muss

Der Begriff Schönheitsreparatur, von dem das Mietrecht spricht, führt in die Irre. Um Reparaturen geht es nämlich gar nicht, sondern allein um Malerarbeiten, also ums Streichen, Gipsen, Tapezieren und Lackieren. Betroffen sind Decken, Wände, Heizungen sowie die Innentüren und die Innenseiten der Fenster - die Balkongitter aber nicht.

Die Wohnung gehört dem Vermieter - also ist es seine Sache, sie in Schuss zu halten. Theoretisch. In der Praxis wälzen Vermieter die Renovierungspflicht durch entsprechende Klauseln allerdings meist auf den Mieter ab. Bis vor wenigen Jahren sind die Eigentümer mit dieser Strategie gut gefahren. Einige Vertragsformulierungen hat der BGH in den letzten Jahren allerdings für unrechtmäßig erklärt und damit die Mieter von der Pflicht zu pinseln befreit.

Bei regelmäßigen Renovierungen gilt: Je starrer die Klausel im Mietvertrag formuliert ist, desto besser stehen die Chancen für den Mieter, dass der Passus unwirksam ist. So verwarf der BGH zum Beispiel eine Klausel, die den Mieter verpflichtete, "Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren" auszuführen (Az. VIIII ZR 360/03). Der strenge Zeitplan lasse eine bedarfsgemäße Renovierung nicht zu, entschieden die Richter. Der Vermieter muss nun selbst streichen. Hätte es im Mietvertrag hingegen geheißen, die Schönheitsreparaturen seien "im Allgemeinen" in einem Zeitraum von drei Jahren auszuführen, hätte die Klage des Mieters wohl keinen Erfolg gehabt.

Der Vermieter kann den Mieter zwar veranlassen, beim Auszug zu renovieren. Allerdings braucht der Mieter die Wohnung grundsätzlich nur so weit instand zu setzen, wie er sie auch "abgewohnt" hat. Klauseln, die dem Mieter eine Renovierung unabhängig von der Dauer des Mietvertrags aufbürden, hat der BGH deshalb gekippt (Az. VIII ZR 302/02, 335/02). Auf wackligen Beinen stehen auch Paragraphen, nach denen der Mieter während der Vertragsdauer regelmäßig renovieren soll, unabhängig davon aber auch noch beim Auszug zum Streichen verpflichtet ist (BGH, Az. VIII ZR 308/02).

Schönheitsarbeiten sind "fachgerecht", aber nicht zwingend "fachmännisch" zu erledigen. Klauseln, die den Mieter verpflichten, für die Renovierung einen Handwerker zu beauftragen, sind demnach unwirksam. Auf der anderen Seite braucht der Vermieter allerdings auch keinen Pfusch zu akzeptieren: Streicht der Mieter selbst, so hat der Inhaber der Wohnung einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten gewissen Qualitätsstandards genügen. Im Zweifel können die Parteien einen Gutachter einschalten.