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Auslandsimmobilien: Auch der deutsche Fiskus redet mit

Wer ein Häuschen oder eine Wohnung im Ausland erwirbt, bleibt in der Regel vom deutschen Finanzamt verschont. Doch je nach Art der Nutzung oder bei Verkauf und Vererbung muss einiges berücksichtigt werden. von Robert Kracht

Eigennutzung

Wird die Immobilie nur in den Ferien oder übers Wochenende selbst bewohnt, ist das in Deutschland steuerlich irrelevant. Weder der fiktive Nutzwert noch ein Verkaufsgewinn werden besteuert. Das heimische Finanzamt interessiert sich aber brennend dafür, woher die Mittel zum Erwerb stammen und vermutet Schwarzgeld. Einige Länder besteuern selbst genutzte Wohnungen pauschal.

Vermietung

Nach den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) werden die Erträge zumeist im Lageland nach dortigem Recht erfasst, was die Abgabe von Steuererklärungen und Gebühren nach sich zieht. In den heimischen Bescheid wandern die Einkünfte über den Progressionsvorbehalt.

Sie sind steuerfrei, erhöhen aber den Tarif für das übrige Einkommen. Verluste akzeptiert der Fiskus nicht progressionsmindernd, obwohl der Europäische Gerichtshof dies jüngst gefordert hat. In Spanien und der Schweiz greift das Anrechnungsverfahren, die Mieten werden in beiden Staaten besteuert, im heimischen Bescheid wird die Auslandsabgabe angerechnet.

Verkauf

Hier gilt das gleiche wie bei der Miete. Entweder erhöhen realisierte Gewinne den Progressionsvorbehalt, oder sie werden in beiden Ländern erfasst. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bleibt das Verkaufsplus im Inland ohne Auswirkung.

Todesfall

Es wird fast immer in zwei Staaten Erbschaftsteuer auf den hinterlassenen Besitz fällig. Dabei rechnet Deutschland die jenseits der Grenze bezahlten Abgaben wie im Fall von Spanien und Italien nur teilweise oder wie bei Kanada gar nicht an. Anders als bei der Einkommensteuer gibt es mit Ausnahme von Österreich kein DBA, das den Zugriff lediglich auf ein Land beschränkt.

Maßgebend ist bei Auslandsimmobilien stets der aktuelle Marktpreis, was das Erben teurer als beim inländischen Domizil macht. Vor dem Hauskauf sollte sich der Erwerber nach dem Rechtsstand erkundigen. Das gilt insbesondere für Paare. Ehegatten machen oft ein gemeinschaftliches Testament und Lebensgemeinschaften einen Erbvertrag. Diese Vereinbarungen gelten zum Beispiel in Italien als Verstoß gegen die Testierfreiheit, Frankreich erkennt sie beim Grundbesitz nicht an. Um den letzten Willen nicht bedeutungslos werden zu lassen, ist für das Ferienhaus in der Ferne ein gesondertes Testament empfehlenswert.

Umzug

Der länderübergreifende Tapetenwechsel schützt meist nicht vor der heimischen Erbschaftsteuer. Der Fiskus darf noch fünf Jahre zugreifen und generell, solange der Erbe noch in Deutschland wohnt.

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