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Deutsche Ladenhüter

Fonds müssen renditestarke Auslandsimmobilien verkaufen, da Objekte hierzulande überbewertet sind. Analysten werten dies aber als unsinnige Strategie. von Richard Haimann

Transaktionen offener Immobilienfonds

Die hohen Mittelabflüsse zwingen Manager älterer offener Immobilienfonds offenbar, ausländische Perlen aus ihren Portfolios zu verkaufen. Nach einer offiziellen Statistik des Branchenverbandes BVI trennten sich Fonds im vergangenen Quartal von 18 Immobilien im Ausland im Wert von insgesamt 1,16 Mrd. Euro. Hingegen wurden im Inland nur neun Objekte im Gesamtwert von 570 Mio. Euro veräußert.

Für den Fondsanalysten Stefan Loipfinger ist diese Vorgehensweise "unsinnig": Wegen des schwachen deutschen Marktes könnten im Ausland deutlich höhere Mietrenditen erzielt werden. Zudem würden durch die hohe Nachfrage internationaler institutioneller Investoren die Immobilienpreise an Märkten wie London und Paris kontinuierlich steigen. Loipfinger: "Sinnvoller wäre es für die Anleger, wenn die Fonds ihre Immobilien im Ausland behalten und sich dafür stärker von Beständen im Inland trennen würden."

Probleme deutsche Immobilien zu Verkehrswerten loszuschlagen

Im ersten Quartal hatten die Fonds eine derartige Strategie auch noch verfolgt. Von Januar bis März wurden nur zwei ausländische Objekte für gerade einmal 73 Mio. Euro verkauft. Im Inland hingegen waren in diesem Zeitraum noch Immobilien zum Siebenfachen dieser Summe, nämlich für 522 Mio. Euro veräußert worden. Dass Fondsmanager im zweiten Quartal im Ausland Immobilien in doppelt so hohem Wert verkauften wie im Inland, hat nach Meinung des Analysten nur einen Grund: "Offensichtlich haben die Fondsmanager Probleme, deutsche Immobilien zu den in den Bilanzen stehenden Verkehrswerten loszuschlagen."

Als Verkäufer agieren derzeit fast ausschließlich ältere Fonds. Sie sind überwiegend in Deutschland, zum Teil auch in Europa investiert. Mehr als zwölf Prozent ihrer Objekte sind älter als 20 Jahre. Allein im Jahr 2004 wurden die Verkehrswerte aller deutschen Immobilien in den Bilanzen um insgesamt 895,6 Mio. Euro abgewertet. Im Jahr zuvor waren es bereits 591,2 Mio. Euro.

Verkehrswerte entsprechen kaum noch der Marktrealität

Doch nicht nur Loipfinger bezweifelt, dass damit die Verkehrswerte in den Bilanzen bereits der Marktrealität entsprechen. Auch Scope-Analystin Alexandra Merz hält weitere Berichtigungen für nötig: "Damit etliche ältere Fonds in größerem Umfang deutsche Immobilien verkaufen können, müssen die Verkehrswerte vieler Objekte weiter reduziert werden." Denn den Fonds ist es gesetzlich verboten, Immobilien mit Abschlägen von mehr als drei Prozent auf den Verkehrswert zu verkaufen.

Dabei haben manche ältere Fonds bereits mit den bisher erfolgten Abwertungen schwer zu kämpfen. Bei einigen Produkten sank die Performance im vergangenen Geschäftsjahr auf unter zwei Prozent. Als Folge ziehen immer mehr Anleger ihr Geld ab. Seit Jahresbeginn mussten ältere Fonds Mittelabflüsse von mehr als 4,1 Mrd. Euro hinnehmen, was den Verkaufsdruck auf das Management weiter erhöht hat.

Internationale Ausrichtung

Die jüngeren durchweg international ausgerichteten Fonds verzeichnen hingegen eine positive Performance - und werden von Anleger weiterhin mit frischem Kapital versorgt. Mehr als 4,4 Mrd. Euro flossen seit Januar in diese Fonds. Geld, dass einige Manager gar nicht so schnell investieren können, wie es auf den Konten eingeht. Initiator KanAm hat deshalb für seinen Fonds Grundinvest einen Cash-Stop ausgerufen, DB Real Estate zog mit ihrem Grundbesitz-Global nach. Vorerst werden von beiden Fonds keine Anteile mehr verkauft.

Im Unterschied zu Managern älterer Fonds setzen die Verwalter junger Produkte bewusst auf die internationalen Märkte. Im ersten Halbjahr erwarben sie 37 ausländische Objekte mit einem Gesamtverkehrswert von 2,26 Mrd. Euro. Im Inland hingegen wurden von der gesamten Branche nur elf Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt 189,8 Mio. Euro gekauft - gerade einmal 8,4 Prozent der gesamten Investitionssumme.

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