Merken Drucken 16.01.2006, 21:19 Schriftgröße: A A A

Dossier: Vom Wert der Immobilienbewertung

Ratings sollten die offenen Immobilienfonds transparenter machen. Doch die Ergebnisse der Agenturen und ihre Handlungsempfehlungen für Anleger sind höchst umstritten. Aktuelles Beispiel: Scope und Kan Am. von Reinhard Hönighaus

Jetzt auch noch Kan Am: Bei dem Münchner Fondsanbieter klingelten am Montag unablässig die Telefone. Verunsicherte Anleger wollten wissen, weshalb die Rating-Agentur Scope am Wochenende eine Verkaufsempfehlung für die beiden offenen Immobilienfonds Kan Am Grundinvest und US-Grundinvest ausgesprochen hatte.

Drohen auch diesen Fonds Mittelabflüsse und am Ende die Schließung wie dem Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank? Und wie passt das zusammen mit dem Urteil des Finanzdienstleisters Feri, der am Montag ein positives Erst-Rating für den Kan-Am-Grundinvest mit der Note "A" (sehr gut) herausbrachte? Immerhin hatten die Kan-Am-Fonds zuletzt überdurchschnittliche Renditen zwischen sechs und sieben Prozent abgeworfen.

Fragwürdige Methoden

Welcher Rating-Agentur die Anleger mehr Glauben schenken, werden erst die Mittelzu- oder -abflüsse der kommenden Tage zeigen. Größere Verkäufe von Anteilsscheinen habe es nicht gegeben, hieß es am Montag bei Kan Am zur Beruhigung. Fragwürdig jedenfalls sind Methoden und Ergebnisse beider Ratings. Kan Am hat das Rating von Feri in Auftrag gegeben und zahlt dafür. Scope handelt ohne Auftrag und Honorar.

Scope hatte gewarnt, Probleme beim US-Partner der Gruppe, The Mills Corporation, könnten Kan Am in Misskredit bringen und Abflüsse auslösen. "Wenn das passiert, sind die Liquiditätsreserven schnell verbraucht", sagte Scope-Analystin Alexandra Merz. Mills, ein börsennotierter Betreiber von Einkaufszentren, hatte jüngst bekannt gegeben, auf Druck der US-Finanzaufsicht SEC seine Bilanzen seit 2000 nach Fehlern abzusuchen. Der US-Grundinvest-Fonds (Volumen: knapp 580 Mio. $) bezieht ein Drittel seiner Mieteinnahmen von Mills und ist daher von ihm abhängig.

Der viel größere Grundinvest (Fondsvolumen rund 3,2 Mrd. Euro) ist dagegen überhaupt nicht in Mills-Objekte investiert. Doch auch hier sieht Merz Probleme: Der Fonds arbeite aggressiv mit Krediten, um die Rendite zu hebeln. "Dies bringt Renditechancen, aber auch deutlich höhere Risiken mit sich", so Merz. Wenn Anleger mehr als 20 Prozent des Fondsvermögens zurückhaben wollten, könne dem Fonds schnell die Luft ausgehen.

Entrüsteter Fondsanbieter

Bei Kan Am ist man entrüstet ob einer solchen Argumentation. "Der Kan-Am-Grundinvest-Fonds hat mit Mills nichts zu tun. Hier versucht Scope, eine sich selbst erfüllende Prophezeiung in die Welt zu setzen", sagte Kan-Am-Geschäftsführer Michael Birnbaum. Kan Am ist kein Scope-Kunde. Hinter Kan Am stehen die Münchner Unternehmer Dietrich von Boetticher und Franz von Perfall. Im Falle einer Schieflage steht kein Mutterkonzern bereit, der den Fonds stützen könnte. An Mills ist Kan Am mit rund 30 Prozent beteiligt.

Im Grundinvest liegt die Fremdkapitalquote laut Feri bei 43 Prozent. Erlaubt sind 50 Prozent. "Alle jüngeren Immobilienfonds nutzen verstärkt Kredite beim Ankauf von Immobilien. Angesichts der gegenwärtig niedrigen Zinsen ist das ein völlig normaler Effekt, der ja auch Rendite bringt", sagte Feri-Geschäftsführer Helmut Knepel. In einer Pressemitteilung, in der Feri am Montag das positive Rating-Ergebnis für den Grundinvest erläuterte, hieß es am Montag allerdings auch: "Nicht berücksichtigen kann ein Rating marktpsychologische Faktoren, die Einfluss auf Mittelzu- und -abflüsse des Fonds haben können."

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