Fonds-Check: NV Real Estate Fund 1 Chicago
Amerikaner lieben Superlative: der größte Flughafen, das beste Restaurant, die schönsten Golfplätze, die kreativsten Hightechmitarbeiter, die Universität mit den meisten Nobelpreisträgern. Chicagos Bestenliste ließe sich fortsetzen.
Außerdem hat die Stadt am Michigansee in den vergangenen zehn Jahren mehr Arbeitsplätze geschaffen als New York, Los Angeles und Boston zusammen. Das lässt Immobilieninvestoren auf weiterhin starke Nachfrage nach Büroräumen hoffen. Der Hamburger Initiator Norddeutsche Vermögen hat Chicago als Standort seines ersten US-Fonds gewählt. Miete kassiert er unter anderem vom Playboy, dem - noch ein Superlativ - bekanntesten Erotikmagazin der Welt.
Objekte und Standort: Der NV Real Estate Fund 1 Chicago beteiligt sich an zwei Immobilien in der drittgrößten Stadt der USA. Die Objekte stammen aus den 20er Jahren des vergangenen Jahrhunderts und zählen alleine daher nicht zu den Topgebäuden der Metropole. Dafür stimmt die Lage: Ein Gebäude steht mitten im Central Business District und das andere direkt am Ufer des Michigansees. Die Renovierungen waren umfangreich, die Hochhäuser präsentieren sich in gutem Zustand.
Vergleichsweise günstig waren die Immobilien, weil umfangreiche Mietverträge in Kürze auslaufen. So etwas drückt den Marktwert. Der Fonds zahlte pro Gebäude umgerechnet 156 $ beziehungsweise 147 $ pro Squarefoot - dem in den USA üblichen Raummaß, das ungefähr einem Zehntel Quadratmeter entspricht. Zum Vergleich: In New York und Washington müssen Käufer leicht 600 $ und mehr auf den Tisch legen.
Mieter: Derzeit überweisen rund 120 verschiedene Nutzer Miete an die Fondsgesellschaft. Die größten Zahler sind die City of Chicago und Playboy Enterprises.
Das Unternehmen rund um das Herrenmagazin mit dem Bunny-Logo hat seinen Hauptsitz seit 1989 in einem der Fondsobjekte. Aktien des Unternehmens werden an der New York Stock Exchange gehandelt, die Ratingagentur Standard & Poor's bewertet den Verlag mit der Durchschnittsnote "B". Offen ist, wie die Bewertung in zwei Jahren ausfällt. Dann nämlich läuft der Mietvertrag mit Playboy aus. Nach Angaben des Initiators sind die "Herren der Häschen" an einer Verlängerung interessiert und haben bereits ein erstes Angebot vorgelegt. Zieht der Verlag dennoch aus, muss der Fonds einen Nachmieter suchen. Für diesen Fall sind Renovierungsrücklagen in Höhe von 5 Mio. $ berücksichtigt. Darüber hinaus kalkuliert der Fonds aus Sicherheitsgründen einen Leerstand von 15 Monaten für die Playboy-Flächen ein.
Konzeption: Auch an anderen Stellen rechnet Initiator Norddeutsche Vermögen bei seinem ersten US-Fonds vergleichsweise zurückhaltend und übernimmt damit seine bei Schiffsbeteiligungen übliche Praxis. So berücksichtigt er beispielsweise höhere Rückstellungen für Neu- und Weitervermietungen als vom Immobilienunternehmen CB Richard Ellis empfohlen. Auch die Kreditzinsen der Anschlussfinanzierung sind mit 7,5 Prozent vorsichtig geschätzt. Etwas optimistischer fällt dagegen die kalkulierte Auslastung der Bürohochhäuser über die gesamte Laufzeit mit 93,8 Prozent aus. Zwar sind die Objekte derzeit zu mehr als 96 Prozent vermietet, doch beträgt die aktuelle Leerstandsrate in Chicago immerhin rund 15 Prozent.
Finanzierung: Die Gesamtinvestition summiert sich auf 166 Mio. $. Deutsche Anleger stellen davon nach Abzug aller Fondskosten 38,5 Mio. $ zur Verfügung. Den Rest übernehmen Hypothekenbanken und der Joint-Venture-Partner Golub, ein Immobilienunternehmen, das seit 1960 unter anderem rund 2,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche entwickelt und rund 50.000 Wohnungen erstellt hat.
Einnahmen: Von den Erträgen der Playboy-Immobilie erhalten die Fondsanleger zunächst bevorrechtigte Ausschüttungen. Die Einnahmen des anderen Objekts werden - wie auch der eingeplante Verkaufsgewinn am Ende der Laufzeit - im Verhältnis des eingezahlten Kapitals geteilt. Das haben andere Initiatoren im Sinne sicherheitsorientierter Anleger mit einer durchgängigen Vorzugsstellung gegenüber dem amerikanischen Partner besser geregelt. Dafür werden beim NV Real Estate Fund 1 Chicago die Ertragsmöglichkeiten nach oben kaum begrenzt.
Steuern: Anleger versteuern ihre Einnahmen in den USA und dürfen dabei Freibeträge in Anspruch nehmen. Diese Ertragsgrenzen verändern sich jährlich. Aktuell betragen sie 3200 $. Übersteigen die Einnahmen diese Marke, gelten niedrigere Steuersätze als in Deutschland. So fällt beispielsweise bei Ledigen mit einem US-Einkommen bis zu 7300 $ ein Steuersatz von zehn Prozent an. In Deutschland kommt lediglich der Progressionsvorbehalt zum Tragen.
Weiche Kosten: Bezogen auf die Gesamtinvestition fallen die Kosten für Werbung und Marketing, Projektierung und Konzeption sowie Vertriebsprovisionen und weitere Gebühren mit rund sechs Prozent niedrig aus. Im Verhältnis zum Eigenkapital der Anleger sind sie mit knapp 19 Prozent allerdings etwas üppig bemessen.
Anbieter: Norddeutsche Vermögen zählt mit 95 Schiffsfonds zu den Großen der Branche. Darüber hinaus hat der Initiator einen Private-Equity-Fonds und rund 40 Immobilienbeteiligungen platziert - allerdings noch keinen US-Fonds. Der Anbieter ist bislang sehr fair und offen mit seinen Anlegern umgegangen.
Fazit: Anleger haben es hier mit einem US-Fonds eines Amerikaneulings, zu tun, der aber vor allem mit Schiffen bewiesen hat, dass er das Beteiligungsgeschäft versteht. Konzeption und Kalkulation sind von kleinen Schwächen abgesehen gelungen, die Objekte jedoch nicht ohne Risiken, denn umfangreiche Mietverträge laufen in Kürze aus.
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Aus der FTD vom 01.09.2005
© 2005 Financial Times Deutschland,
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