Sie kennen weder die Gebäude noch den Standort, weder die Mieter noch die Einnahmen der Immobilien. Stattdessen haben sich Opportunity-Fonds, die sich auf risikoreiche Objekte spezialisieren, und Blind Pools durchgesetzt: Hier sammeln Initiatoren ohne näher definierte Pläne Geld ein, um Projektentwicklungen zu finanzieren - ein Geschäft mit erheblichen Risiken. Ziel ist es, die Neubauten und sanierten Gebäude mit Gewinn zu verkaufen. Typisches Beispiel hierfür ist das aktuelle Angebot des US-Fonds-Anbieters US Treuhand. Bekannt beim UST XVII ist einzig der US-Partner, die Bauträgergesellschaft Hillwood.

Objekte: Anleger finanzieren Projekte der Unternehmensgruppe Hillwood, nach Angaben des Initiators einer der größten Land- und Immobilieneigentümer der USA. Bereits beim Vorgängerfonds saßen US Treuhand und Hillwood in einem Boot. Damals beteiligten sich Anleger an der Errichtung eines neuen Stadtteils in Dallas. Zeichner des UST XVII verlassen sich nun blind darauf, dass Hillwood und US Treuhand die richtigen Projekte auswählen. Infrage kommen Bürogebäude, Hotels, Lagerhallen, Appartementanlagen und Einkaufszentren in allen Staaten der USA. Wer sein Kapital einem Initiator so überlässt, muss ihm voll und ganz vertrauen. Bislang hat US Treuhand stets sauber und fair gearbeitet.

Beteiligungsstruktur: Geplant ist, bei deutschen Anlegern Eigenkapital in Höhe von 150 Mio. $ einzusammeln. Außerdem wird sich ein zweiter Fonds beteiligen. Der Initiator zahlt weitere 25,5 Mio. $ ein, US-Partner Hillwood ist mit 49,5 Mio. $ dabei. Insgesamt ist ein Eigenkapitalvolumen in Höhe von 300 Mio. $ geplant. Darlehen bis zu 900 Mio. $ sind möglich, sodass insgesamt 1,2 Mrd. $ für Investitionen zur Verfügung stehen.

Gewinnverteilung: Anleger stehen nach Abzug aller Kosten und Gebühren an erster Stelle, wenn es darum geht, die Gewinne zu verteilen. Sie erhalten eine Verzinsung von 8,2 Prozent auf ihr eingesetztes Kapital. Eine Netto-Objektrendite von 4,75 Prozent genügt, um die bevorrechtigten Erträge in dieser Höhe auszuschütten. Das dürfte zu schaffen sein. Ist ein Bauträger nicht in der Lage, Renditen im hohen zweistelligen Bereich zu erwirtschaften, sollte er sich besser einen anderen Job suchen. Anschließend bekommen die nachrangigen Investoren zwölf Prozent. Bleiben weitere Gewinne übrig, erhalten die Zeichner des UST XVII 36 Prozent, die übrigen Eigenkapitalgeber den Rest.

Kalkulation: Der Blind Pool verbietet es, detaillierte Ergebnisprognosen vorzugaukeln. Zweistellige Renditen sind aber nicht unrealistisch. Bleibt die US-Bauträgergesellschaft jedoch auf ihren Objekten sitzen, sind Kapitalverluste nicht auszuschließen - zumal die Projekte mit 75 Prozent Fremdfinanzierung gehebelt werden können. Entweder glauben die Investoren an das Konzept, oder sie lassen die Finger davon. Nicht geeignet ist der Fonds für Zeichner, die jährlich regelmäßige Einnahmen erwarten. Die Ausschüttung der Rückflüsse ist abhängig davon, wann die Objekte verkauft werden. Das kann Jahre dauern.

Kosten: Die weichen Kosten für Konzeption, Marketing und Vertrieb summieren sich auf 14,5 Prozent bezogen auf das Eigenkapital. Das ist ein durchschnittlicher Wert. An jährlichen Vermögensverwaltungsgebühren kassiert der Initiator eine Pauschale in Höhe von einem Prozent des Eigenkapitals. Hillwood gönnt sich jährlich 0,75 Prozent bezogen auf die Gesamtinvestition, die je nach Fremdfinanzierungsanteil bis zu 1,2 Mrd. $ erreichen kann. Darüber hinaus fallen Kosten für Tätigkeiten Dritter an, die dem Fonds in Rechnung gestellt werden. Hillwood kann den Fonds außerdem mit Personalkosten belasten. Anleger sind also darauf angewiesen, dass sparsam und effektiv gewirtschaftet wird.

Anbieter: US Treuhand ist ein Spezialist für amerikanische Immobilienfonds. Bislang hat der Initiator einen guten Job gemacht. Nicht zu vernachlässigen ist ein Schlüsselpersonenrisiko: Das Geschäft gelingt nur aufgrund der persönlichen Kontakte von einem der Gesellschafter, der vor Ort in den USA lebt und die Deals anbahnt.

Fazit: Ein Fonds für solche Anleger, die dem Initiator US Treuhand ihr Vertrauen voll und ganz schenken. Sie müssen ihr Geld blind in eine Kooperation mit der US-Bauträgergesellschaft Hillwood investieren. Um die bevorrechtigte Verzinsung von 8,2 Prozent auszuschütten, genügt eine Objektrendite von 4,75 Prozent nach Kosten. Wie bei Projektentwicklungen üblich, sind Kapitalverluste bei dieser Investition nicht auszuschließen.