Nachrichten, Trends und Tipps für Anleger

Fonds-Check: Zweitmarktfonds Deutschland 2 - Gute Gebrauchte im Depot

Wohin mit gebrauchten Anteilen geschlossener Immobilienfonds? An den Zweitmarktbörsen tut sich nicht viel. von Markus Gotzi

Einkaufszentrum "Gropius-Passagen" in Berlin

Die Makler in Hamburg etwa setzten im vergangenen Jahr knapp 24 Mio. Euro um - so gut wie nichts im Vergleich zum 2,2 Mrd. Euro schweren Neugeschäft allein bei Fonds mit deutschen Immobilien. Dabei ist von guten Gebrauchten der Lack noch nicht ab. Rentable Altfonds kauft der Münchner Initiator H.F.S. auf und fasst die Anteile in seinem "Zweitmarktfonds Deutschland 2" zusammen. Eine vergleichsweise sichere Kapitalanlage, denn H.F.S. kauft nach ausgiebiger Prüfung ausschließlich Anteile ertragreicher Fonds mit positiven Perspektiven.

Objekte: Aktuell ist der Zweitmarktfonds an 24 verschiedenen Immobiliengesellschaften beteiligt. Darunter befinden sich Einkaufszentren in Chemnitz, Berlin, und Jena, Büro- und Verwaltungsgebäude in Essen, Bonn und Offenbach, aber auch ein Hotel in Bergen auf der Ostseeinsel Rügen. Die meisten Immobilien sind den H.F.S.-Managern bestens bekannt, denn es handelt sich um Objekte früherer Fonds aus dem eigenen Haus. "Bei unseren Fonds kennen wir alle Informationen, um den inneren Wert fair zu ermitteln", sagt Vertriebsleiter Hans-Georg Acker.

Bei der Preisfindung muss H.F.S. Fingerspitzengefühl beweisen. Ist der Ankaufskurs zu hoch, sinken die Ertragsmöglichkeiten der neuen Investoren. Bietet der Initiator zu wenig, wird kaum ein Besitzer vorzeitig verkaufen. Im Normalfall liegt das Resultat unter dem früheren Neupreis, allein schon deshalb, weil die Erstzeichner die damals noch hohen Verlustzuweisungen der Fonds steuerlich nutzen konnten. Bei manchen Angeboten zahlt der Initiator jedoch auch stattliche Preise. Beispiel: Für Anteile am Fonds der Westdeutschen Immobilienbank "Ruhr Park" in Bochum legte H.F.S. 225 Prozent hin.

Parkhotel Bergen auf Rügen

Besonderheit: Die Zeichnung eines Fonds mit Zweitmarktanteilen hat gegenüber neuen Angeboten durchaus Vorteile: Häufig sind die Ausschüttungen der jeweiligen Gesellschaften höher als bei der Emission. Die Restlaufzeit ist kürzer, die Steuern auf die Ausschüttungen fallen niedriger aus, die Entwicklung der Fondsobjekte und ihre Bedeutung im Markt sind bekannt. Stille Reserven erhöhen den Immobilienwert. Die aktuelle Durchschnittsrendite aus den bereits erworbenen Fonds liegt aktuell bei 7,5 Prozent, kann sich aber nach dem Zukauf weiterer Anteile ändern.

Konzeption: Anleger können unter zwei Beteiligungsvarianten wählen: Entweder zahlen sie den kompletten Betrag zuzüglich fünf Prozent Agio in einer Summe ein, oder sie verteilen die Raten auf mehrere Jahre. H.F.S. hat dafür den etwas albern klingenden Begriff "Flex Cash Liquimaxx" erfunden. Dabei bringen Anleger nur 73,5 Prozent der Beteiligungssumme ein und sparen den Rest bis 2011 aus den Ausschüttungen an. Flexibel ist H.F.S. auch bei Entnahmen aus dem Fonds. Ab 2013 können sich Investoren neben ihren laufenden Ausschüttungen insgesamt bis zu 40 Prozent ihres eingezahlten Kapitals auszahlen lassen.

Steckbrief Zweitmarktfonds Deutschland 2

Erträge: Je nach Beteiligungsart erzielen Anleger laut Prospekt jährliche Renditen zwischen 7,1 und 7,4 Prozent nach Steuern. Soll die Rechnung aufgehen, muss der Zweitmarktfonds seine Anteile im Jahr 2026 zum 14-fachen der dann erwarteten Jahresmiete verkaufen - bei der überdurchschnittlichen Qualität und Lage der geprüften Immobilien ein realistisches Szenario.

Finanzierung: Der Initiator geht von einem Gesamtvolumen zwischen 14,5 Mio. Euro und 145 Mio. Euro inklusive Agio bis Ende 2006 aus. Knapp 73 Prozent davon sollen Anleger übernehmen. Der restliche Teil wird über Bankdarlehen finanziert. Die Zinsen sind mit durchgehend 5,5 Prozent etwas optimistisch kalkuliert. Die weichen Kosten sind bezogen auf die Gesamtinvestition mit 12,2 Prozent inklusive Agio vertretbar, zumal der Fonds einen hohen laufenden Aufwand aus der Prüfung geeigneter Anteile hat.

Steuern: Über Verlustzuweisungen aus den einzelnen Fonds haben sich die jeweiligen Erstzeichner gefreut. Zeichner des Zweitmarktfonds profitieren von anderen Steuervorteilen: Sie müssen von ihren Einnahmen kaum etwas ans Finanzamt abgeben. Das steuerliche Ergebnis ist mit jährlich rund einem bis zwei Prozent niedriger als die Steuerbelastung typischer Neufonds.

Anbieter: H.F.S. ist ein Tochterunternehmen der HypoVereinsbank. Seit 1992 hat der Initiator bei mehr als 51.000 Anlegern ein Investitionsvolumen von rund 4,1 Mrd. Euro platziert. Von 20 bislang aufgelegten Immobilienfonds laufen 15 wie prospektiert oder besser.

Fazit: Eine rentable Alternative zu Einzelinvestments. Die Ausschüttungen liegen über dem Niveau neuer Angebote. Die Verteilung des Kapitals auf eine Vielzahl von Fonds schafft für die Investoren eine größere Sicherheit als bei Einzelobjekten. Anleger stellen ihr Kapital einem Blind-Pool zur Verfügung, verlassen sich mithin bei Auswahl und Prüfung der Objekte auf die Manager von H.F.S.

Bookmarken Drucken Senden Leserbrief schreiben Fehler melden

DAX	6692,96	[-95.84]	-1,41%
1 Tag 5 Tage 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Euro Stoxx 50	2480,76	[-41.58]	-1,65%
1 Tag 5 Tage 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Dow Jones	12801,23	[-89.23]	-0,69%
1 Tag 5 Tage 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Nasdaq Composite	2903,88	[-23.35]	-0,80%
1 Tag 5 Tage 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Euro	1,3194 USD	[0]	0,00%
1 Tag 5 Tage 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Brent-Öl	116,68 USD	[-0.84]	-0,71%
1 Tag 5 Tage 3 Monate 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre

Unternehmen	Finanzen
Politik	Management + Karriere
IT + Medien	Wissen
Sport	Auto
Lifestyle	alle

Fonds-Check: Zweitmarktfonds Deutschland 2 - Gute Gebrauchte im Depot

Newsletter: Eilmeldungen Finanzen

Ein Fehler ist aufgetreten!

Vielen Dank für Ihre Anmeldung