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Immobilien: Anleger haben Vertrauen in offene Deutschland-Fonds verloren

Kein Kapitalanlageprodukt steht derzeit so in der Kritik wie offene Immobilienfonds. Auslöser für diese Entwicklung ist ausgerechnet der größte Anbieter dieser Produkte: die Deka-Bank aus der Sparkassen-Finanzgruppe. von Richard Haimann

Auf- und Abwertung bei offenen Immobilienfonds

Im vergangenen Herbst war erst die Verwicklung ihres einstigen Fondsmanagers Michael Koch in den Frankfurter Immobilienskandal bekannt geworden, kurz danach die Liquiditätsprobleme des Deka-Immobilien-Fonds.

Wirtschaftsprüfer von KPMG hatten im Auftrag der Bankenaufsicht BaFin den Deka-Immobilien-Fonds untersucht und dabei Wertberichtigungen im Umfang von rund 730 Mio. Euro festgestellt. Die Befürchtung, ähnliche Bilanz-Zeitbomben könnten auch in den Portfolios anderer Fonds schlummern, verschreckte viele Anleger. Die Folge: Im vierten Quartal 2004 verzeichneten die Branche unter dem Strich Mittelabflüsse in Höhe von 653 Mio. Euro.

Frage der Methodik

Dabei ist es letztlich eine Frage der Methodik, wie hoch die Wertberichtigungen ausfallen: So wie die offenen Immobilienfonds ein auf den internationalen Kapitalmärkten weitgehend unbekanntes Anlageprodukt sind, ist auch die von den Gutachtern des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) angewandte Bewertungsmethode eine deutsche Besonderheit.

Sie ermitteln die Verkehrswerte unter langfristigen Gesichtspunkten. Entscheidend für die Bewertung ist die so genannte nachhaltige Miete - der durchschnittliche Mietertrag über mehrere Jahre hinweg. "Auf- und Abschwungphasen schlagen sich deshalb, auch mit Blick auf die Restlaufzeit der Mietverträge, nur abgemildert nieder", sagt Andreas Fink, Sprecher des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI), der Dachorganisation der offenen Fonds.

Streit über Bewertungsmethode

Anders sieht es bei der angelsächsischen Cashflow-Methode aus, an der sich auch Wirtschaftsprüfer, wie unter anderem KPMG im Fall Deka, orientieren. "Für angelsächsische Investoren spielen die nach den jeweils geltenden Mietverträgen erzielbaren Renditen die entscheidende Rolle", sagt Heinz Gerlach, Herausgeber des Anlegerschutz-Reports. Entsprechend stärker verändern sich die Verkehrswerte, wenn die Märkte boomen oder Schwächephasen durchlaufen.

Welche Bewertungsmethode besser ist, darüber streiten die Experten. Die BIIS-Gutachter argumentieren, dass Engagements im Immobilienmarkt dauerhafte Investments darstellen und deshalb die Verkehrswerte unter langfristigen Gesichtspunkten ermittelt werden sollten.

Kritiker wie der unabhängige Fondsanalyst Stefan Loipfinger wiederum verweisen darauf, dass amerikanische Real Estate Investment Trusts in ihren Bilanzen keine Prognosen über die Laufzeit der aktuellen Mietverträge hinaus abgeben. "Niemand weiß, wie der Markt in fünf oder gar zehn Jahren aussehen wird", sagt Loipfinger.

Mittelabflüsse aus allen offenen Fonds

Der BIIS will zwar seine Bewertungsmethode nicht ändern, plant jedoch umfangreiche Reformen. Einer der wichtigsten Punkte: Sachverständige sollen künftig nicht länger als drei Jahre als Gutachter für die Bewertung einzelner Immobilien zuständig sein. "Durch das Rotationsverfahren können wir unsere Unabhängigkeit deutlicher dokumentieren", sagt Gernot Archner, BIIS-Geschäftsführer.

Kritiker beklagen seit Jahren, dass immer wieder dieselben Sachverständigen über Jahre hinweg dieselben Immobilien bewerten. Deshalb bestehe die Gefahr, dass Fehlurteile nicht korrigiert würden. "Aus der Behavioral Finance ist ja bekannt, wie schwer sich selbst Kapitalmarktexperten tun, eine falsch getroffene Entscheidung zu korrigieren", sagt Loipfinger.

In der Aufregung der vergangenen Monate haben andere Aspekte allerdings wenig Beachtung gefunden: So mussten keineswegs alle offenen Fonds Mittelabflüsse verzeichnen. International investierte Fonds waren weiterhin gefragt, was der Branche unter dem Strich 2004 immerhin 3,06 Mrd. Euro frisches Anlegerkapital bescherte. Ein Grund dafür sind die deutlich höheren Renditen, die global agierende Fonds in den vergangenen Jahren im Gegensatz zu den Deutschland-Fonds verzeichneten.

Bei offenen Immobilienfonds ist eine Wende möglich

Doch auch Auslandsobjekte sind nicht vor Abwertungen gefeit. Summierten sich im Jahr 2000 der BVI-Statistik zufolge die Abwertungen bei ausländischen Liegenschaften auf gerade einmal 62,9 Mio. Euro, waren es 2003 bereits 188,3 Mio. Euro - ein Zuwachs von fast 200 Prozent. Deutlich geringer fiel der Anstieg der Aufwertungen aus - von 489,7 Mio. Euro in 2000 auf 511,7 Mio. Euro in 2003. Ein Zuwachs von nur 4,5 Prozent.

Dass offenen Immobilienfonds auch eine Wende gelingen kann, zeigte jüngst die HypoVereinsbank-Tochter iii-Investments. Nachdem zwei ihrer Fonds in den vergangenen Jahren das Schlusslicht der Branche waren, stieg nun die Perfomance des Fonds Nr. 1 zwar nur minimal von 0,4 auf 0,6 Prozent, der Fonds Nr. 2 hingegen legte von 0,5 auf 2,2 Prozent deutlich zu. Seit Ende Januar sind beide Fonds zum neuen Euro Immo-Profil verschmolzen. Geschäftsführer Reinhard Mattern erwartet für 2005 einen weiteren Renditezuwachs, weil die Vermietungsleistung inzwischen deutlich gestiegen ist.

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