Immobilien: Anleger stochern im Nebel
Deutschlands Immobilienmarkt bleibt für Investoren in erheblichen Teilen undurchsichtig. Im jüngst veröffentlichten Transparency-Index von Jones Lang LaSalle (JLL) wurde die Bundesrepublik im Vergleich zum vorherigen Report gleich um zwei Plätze herabgestuft.Ein zwölfter Platz im internationalen Vergleich scheint auf den ersten Blick kein schlechtes Ergebnis zu sein. Allerdings relativiert sich dieser Eindruck, wenn auf Rank 13 bereits Südafrika folgt und selbst ein Schwellenland wie Singapur mit Platz zehn deutlich besser abgeschnitten hat. Die Spitzenposition im JLL-Ranking halten weiterhin Australien und die USA, dicht gefolgt von Neuseeland, Kanada und Großbritannien.
Die Transparenzdefizite führen dazu, dass sich internationale Investoren bei Kapitalanlagen in Deutschland zurückhalten, auch wenn es in diesem Jahr zu zahlreichen großen Deals gekommen ist: Während ausländische Investoren im vergangenen Jahr 68,76 Mrd. Euro in Großbritanniens Immobilienmärkte trugen, flossen nur 40,1 Mrd. Euro nach Deutschland. Viel mehr wird es auch 2006 nicht werden. Im ersten Halbjahr 2006 investierten Ausländer 18,9 Mrd. Euro, so JLL. Das Interesse liegt nach Meinung der JLL-Experten vor allem am Verkaufsdruck, unter dem die von hohen Mittelabflüssen geplagten offenen Immobilienfonds standen.
Bewertungspraktiken mitverantwortlich für Intransparenz
"Weil einheimische Investoren auf die Verkäuferseite wechselten", heißt es in der Studie, "ergaben sich Kaufgelegenheiten für ausländische Anleger." Ausdrücklich weisen die Analysten in ihrem Transparenzreport darauf hin, dass die Bewertungspraktiken der offenen Fonds, die zu den größten Bestandshaltern in Deutschland zählen, zum Teil für die Intransparenz des deutschen Marktes mitverantwortlich sind: "Die Bewertung der Fondsimmobilien basiert nicht auf aktuellen Marktbedingungen", schreiben die Autoren. Ob die vom Fondsverband BVI im Frühjahr vorgeschlagenen Reformen die Situation verbessern, ist ungewiss. Nach einer Studie des Fondsanalysten Stefan Loipfinger haben zahlreiche Fonds die Transparenzvorgaben bislang nicht umgesetzt. "Die Situation für die Anleger hat sich nur teilweise verbessert", so Loipfinger.
Hauptgrund für die mangelnde Transparenz am deutschen Markt sei ein fehlendes Zentralregister, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Allianz -Immobilientochter Degi. Anders als in angelsächsischen Ländern werden weder alle Immobilienverkäufe noch die dabei ausgehandelten Preise und Sonderkonditionen irgendwo komplett erfasst und allen Marktteilnehmern zur Verfügung gestellt. Darunter leiden auch Privatkäufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. "Teilweise beruhen die Wertermittlungen bei diesen Objekten allein auf Auswertungen von Zeitungsanzeigen", sagt Beyerle. Ob die dabei aufgerufenen Preise auch am Markt erzielt werden, prüfe niemand.
Preisunsicherheit betrifft auch Profis
Die Preisunsicherheit betrifft auch die Profis, von denen Privatanleger ihr Geld verwalten lassen. Aufgrund der unsicheren Bewertungsgrundlage hatte die Deutsche-Bank -Tochter DB Real Estate im vergangenen Jahr Probleme, Immobilien aus ihrem Grundbesitz-Invest zu verkaufen. Sie ließ deshalb für sämtliche Fondsobjekte neue Gutachten erstellen und wertete das Portfolio um 2,4 Prozent ab. Eine Vertrauenskrise war die Folge. In Panik zogen Anleger in der Spitze mehr als 8,5 Mrd. Euro sämtlichen Fonds ab.
Inzwischen stehen deshalb global investierende Fonds bei den Investoren ganz hoch im Kurs. Allein im Oktober verzeichneten diese Produkte Mittelzuflüsse von 850 Mio. Euro. Für diese Fonds spricht, dass ihre oft nur wenige Jahre alten, fast vollständig vermieteten Immobilien solide Mieterträge erwirtschaften. Deutschlandfonds halten dagegen alte, von Leerständen geplagte Objekte im Bestand.
Für Patrick Schultz, Manager des auch in offene Fonds investierenden Dachfonds DJE Real Estate, zählen die Globalfonds noch aus einem weiteren Grund zu den Gewinnern: Mieterträge und etwaige Veräußerungsgewinne müssen sie im Objektland versteuern - zu geringeren Steuersätzen als in Deutschland üblich. Wegen der internationalen Doppelbesteuerungsabkommen darf der deutsche Fiskus nicht noch einmal die Hand aufhalten. "Vermögende Anleger fahren mit Globalfonds deshalb auch steuerlich deutlich günstiger als mit Deutschlandfonds", sagt Schultz. Wenn im nächsten Jahr die Sparerfreibeträge sinken, werde die Nachfrage noch stärker steigen.
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Aus der FTD vom 23.11.2006
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