Immobilien: Banken droht Niederlage bei Schrottimmobilien
In einem Musterprozess schlägt sich das Oberlandesgericht Bremen auf die Seite der Verbraucher. Damit werden EuGH-Vorgaben erstmals umgesetzt.In einer Musterklage um so genannte Schrottimmobilien hat das Oberlandesgericht (OLG) Bremen am Donnerstag die Klage einer Bank abgewiesen und ein verbraucherfreundliches Urteil gefällt. Die Bank müsse den Bankkunden von den wirtschaftlichen Risiken entlasten, wenn der Kunde für den Vertragsschluss an der Haustür überrumpelt und anschließend nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden sei, entschieden die Richter.
Sie wendeten damit als erstes OLG in Deutschland die rechtlichen Leitlinien an, die der Europäische Gerichtshof (EuGH) zur Lösung der umstrittenen Schrottimmobilienfälle im vergangenen Oktober vorgegeben hatte. "Das Urteil dürfte wesentliche Bedeutung für die Zukunft der Rechtsprechung in den Schrottimmobilienfällen haben", sagte der Anwalt Eberhard Ahr, der das Urteil erstritten hatte (Az: 2 U 20/02).
Der Fall hat Bedeutung für Hunderttausende Verbraucher, die vor allem in den 90er Jahren Immobilien gutgläubig als vermeintliche Steuerspar- oder Altersvorsorgemodelle erworben und den Immobilienkauf mit einem Bankkredit abgesichert hatten. Viele Banken hatten den Erwerb finanziert, ohne die Versprechungen teilweise windiger Vermittler und Strukturvertriebe zu hinterfragen. Bei einer umfassenden Rückabwicklung der Schrottimmobilienkäufe würden den Kreditinstituten hohe Schäden drohen.
Bislang ehe verworre Rechtslage
Die Rechtslage dazu war in Deutschland allerdings bislang eher verworren. Beim XI. Senat des Bundesgerichtshofs, dem "Bankensenat", setzte sich eine bankenfreundliche Rechtsprechung durch, die über Jahre hinweg auch von vielen unterinstanzlichen Gerichten eingehalten wurde.
Danach konnten die Bankkunden den Darlehensvertrag zwar widerrufen, mussten dann aber die Darlehenssumme auf einen Schlag zurückzahlen. Da das Geld der Verbraucher in überteuerten Immobilien steckte, war ihr Widerrufsrecht damit praktisch wertlos. Gleichzeitig erließ der II. Senat des Bundesgerichtshofs, der für Immobilienfonds zuständig ist, viel verbraucherfreundlichere Urteile als der Bankensenat. Angesichts der unklaren Rechtslage riefen die Bremer Richter schließlich den EuGH an und baten um eine Klarstellung.
In dem Fall, den das OLG Bremen dem EuGH vorlegte, hatte die Crailsheimer Volksbank auf Rückzahlung eines Darlehens in Höhe von rund 75.000 Euro gegen einen Kunden geklagt. Dieses Darlehen hatte der Kunde zur Finanzierung einer Schrottimmobilie aufgenommen und später nicht mehr bedienen können.
Fehlende Belehrung eine Pflichtverletzung
Die Luxemburger Richter entschieden dazu, dass der Bankkunde von den finanziellen Nachteilen des Immobilienkaufs freigestellt werden müsse, wenn er nicht über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Diese Vorgaben setzte das OLG Bremen mit der Entscheidung vom Donnerstag um.
Die Bremer Richter sahen in der fehlenden Belehrung eine Pflichtverletzung, die den Bankkunden zu Schadensersatz berechtige mit der Folge, dass er wirtschaftlich so gestellt werden muss, als habe er Immobilienkauf- und Darlehensvertrag nie geschlossen. Die Bank hingegen könne nicht die Rückzahlung des Darlehens verlangen. Stattdessen könne sie die Immobilie als das "mit dem Darlehen erworbene wirtschaftliche Substrat" zurückerhalten. "Die Bank ist auf die risikobehaftete Schrottimmobilie zu verweisen", sagte Anwalt Ahr.
Er rechnet nun mit einem erhöhten Beratungsbedarf von Schrottimmobilienkäufern, warnte aber vor zu großer Euphorie. "Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig", sagte er. Viele Fälle seien zudem schon entsprechend den Vorgaben des BGH-Bankensenats rechtskräftig entschieden worden.
Der Vorstandsvorsitzende der Crailsheimer Volksbank, Siegfried Heinzlmeier, kündigte unterdessen Revision vor dem Bundesgerichtshof an. "Wir halten an unserer Rechtsauffassung fest", sagte er.
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Aus der FTD vom 03.03.2006
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