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Immobilien: Baukosten fein säuberlich trennen

Werden Baukosten nicht nach vermieteten und eigengenutzten Gebäudeteilen getrennt bezahlt, sind die Schuldzinsen steuerlich nur teilweise als Werbungskosten absetzbar - den Rest muss der Bauherr aus eigener Tasche bezahlen. von Robert Kracht

Das entschied das Finanzgericht München in einem aktuellen Urteil (Az.: 5 K 295/07). Der Richterspruch zeigt, wie Vermieter bei ihren Bau- oder Kaufplänen nicht vorgehen sollten. In dem betreffenden Fall hatte der Hausbesitzer die Immobilie mit Kredit- und Eigenmitteln finanziert und die Zahlungen an die Baufirma über ein Bankkonto laufen lassen. Diese Vorgehensweise ist zwar üblich, bei gemischt genutzten Häusern aber steuerlich ungünstig. Die Finanzierungskosten können hier nur für die vermieteten Flächen abgezogen werden.

Durch eine geschicktere Aufteilung von Eigenkapital und Darlehen können Hausbesitzer dafür sorgen, dass Schuldzinsen bei teilweiser Eigennutzung vollständig als Werbungskosten abziehbar sind. Die hierfür von Bundesfinanzhof und Finanzverwaltung vorgegebenen Voraussetzungen sind einfach umsetzbar, um die Steuer auf Mietimmobilien nicht nur klein zu halten, sondern ein Minus auch gleich noch zur Minderung der übrigen Einkünfte zu verwenden.

Fiskus unterscheidet nach Vermietung und Eigennutzung

Bei gemischt genutzten Immobilien ist der Finanzierungsaufwand grundsätzlich nur anteilig absetzbar. Wird der bei Bau oder Kauf aufgenommene Kredit jedoch gezielt den vermieteten Flächen zugeordnet, wirken sich die Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten aus. Es ist lediglich nachzuweisen, dass der vermietete Teil komplett fremdfinanziert wird. Dem folgt das Finanzamt, sofern die Kosten für den eigengenutzten und vermieteten Teil gesondert ausgewiesen sind.

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Sinnvoll ist es deshalb, bereits vor Baubeginn zwei getrennte Konten zu führen. Auf dem einen werden die Fremdmittel für den vermieteten Teil und auf dem anderen die Ersparnisse sowie der noch benötigte Kredit für die eigene Wohnung deponiert. Die Überweisungen erfolgen dann zielgerichtet je nach Zuordnung an den Bauunternehmer oder auf das Notaranderkonto.

Nach Bezug des Hauses wird als Erstes das Darlehen getilgt, das für die eigene Wohnung aufgenommen worden ist. Damit sinkt zwar die Belastung insgesamt, nicht aber die Höhe der Werbungskosten.

Für größere Renovierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen ist die Aufteilungsregel ebenfalls nutzbar. Voraussetzung ist, der Handwerker weist in seiner Rechnung getrennte Positionen für den vermieteten und den eigengenutzten Wohnraum aus.

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