Immobilien: Der Schein trügt
Dubai-Fonds sind in Deutschland ein Renner. Privatanleger müssen sich aber auf Verluste einstellen. Der Bauboom im Emirat geht zu Ende.
Skeptische Marktbeobachter sehen im Immobilienboom in Dubai schon seit geraumer Zeit eine Spekulationsblase. Eine neue Studie von DSL Exhibitions bestätigt nun diese Befürchtungen und birgt damit auch schlechte Nachrichten für deutsche Anleger geschlossener Fonds, die in jüngster Zeit eifrig im Emirat investiert haben. Danach ist die Zeit der steigenden Mieten am Persischen Golf nicht nur vorbei. In nächster Zeit könnten die Mietpreise sogar um bis zu zehn Prozent einbrechen.
Die Studie basiert auf einer Umfrage unter den 351 führenden Maklern und Immobilienberatern im Emirat. 74 Prozent der Teilnehmer gehen davon aus, dass die Mieten im kommenden Jahr nicht weiter steigen. 21 Prozent rechnen mit deutlichem Rückgang. Ursache des skeptischen Ausblicks ist der Bauboom, der Dubai in den vergangenen Jahren eine wahre Flut an neuen Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien beschert hat. Inzwischen "übersteigt das Angebot bei weitem die Nachfrage", fürchten die Marktexperten.
"Erschreckend niedriges Qualitätsniveau"
Das Ergebnis der Untersuchung dürfte das Diskussionsthema schlechthin sein während der Resale and Rental Property Show, die der Messeorganisator DSL Exhibitions am 8. und 9. September in Dubai veranstaltet. Die Messe ist ein Marktplatz, auf dem Entwickler ihre Immobilienprojekte an Investoren weiterreichen.
Dazu zählten in jüngster Zeit auch eine Reihe geschlossener Immobilienfonds aus Deutschland. Nach Berechnungen des Fondsanalysten Stefan Loipfinger investierten diese Dubai-Fonds allein in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres 283,3 Mio. Euro in den Immobilienmarkt des Emirats. Dabei registrierte Loipfinger zugleich ein "erschreckend niedriges Qualitätsniveau bei etlichen Produkten".
Experten warnen vor Blind-Pool-Fonds
Oftmals gebe es auch keine Platzierungsgarantien. Kann der Initiator nicht das nötige Kapital einsammeln, müsse der Fonds rückabgewickelt werden, warnt Loipfinger. "Dabei besteht für die Anleger ein erhebliches Verlustrisiko, weil bereits bezahlte Aufwendungen für Immobilienankäufe nicht zurückgefordert werden können."
Experten der Stiftung Warentest warnen insbesondere vor Blind-Pool-Fonds. Bei diesen Fonds weiß der Anleger bei Vertragsabschluss nicht, in welche Objekte sein Geld investiert wird. Zudem seien viele Anbieter "Neulinge am Markt, die nie zuvor einen geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt haben".
Marktexperten fürchten seit längerem die Entstehung einer gewaltigen Spekulationsblase in Dubai. Auch im Bürosegment sei das derzeit hohe Mietpreisniveau wegen der zahlreichen Neubauten auf Dauer nicht haltbar, warnte der internationale Immobiliendienstleister CB Richard Ellis bereits im Frühjahr. "Mittelfristig ist eine Korrektur nach unten zu erwarten." Analysten von Colliers International vermerkten in ihrem jüngsten Bericht, dass Flächenvolumen aller derzeit im Bau befindlichen Bürogebäude entspreche rund 90 Prozent des bisherigen Bestands im Emirat.
Korrektur am Wohnungsmarkt
Besonders drastisch könnte die Korrektur am Wohnungsmarkt ausfallen. In dem nur 4114 Quadratkilometer kleinen Emirat leben zwar 1,57 Millionen Menschen. Mehr als eine Million von ihnen sind jedoch überwiegend im Niedriglohnsektor tätige ausländische Gastarbeiter. Bei den Neubauten handelt es sich aber fast nur um Apartments im Luxussegment. Makler monieren jedoch, dass viele der Wohnungen für die finanzkräftigen einheimischen Familien zu klein seien.
Die Optimisten unter den Maklern erwarten trotz nachgebender Mieten weitere Preisanstiege von bis zu 25 Prozent im nächsten Jahr und verweisen dabei auf die große Nachfrage ausländischer Investoren - etwa geschlossener Fonds aus Deutschland. Dagegen berichtete DSL-Chef Shuckri Bundakji der Middle East Business and Financial News von ersten Entwicklern, die den Kaufinteressenten bereits Entgegenkommen zeigen. Zwar seien die Preise noch nicht nennenswert zurückgegangen. Doch für Bundakji ist klar: "Wenn immer mehr Objekte an den Markt kommen, können die Preise nicht weiter steigen."
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Aus der FTD vom 24.08.2006
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