Immobilien: Deutsche Fonds machen Kasse
Die deutschen Fondsanbieter polieren durch die Verkäufe von "Problem-Immobilien" ihre Performance deutlich auf. Die Anleger profitieren vom einmaligen Geldsegen jedoch nur kurzfristig.
Bei der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft (CGI) reibt man sich die Hände: Endlich sind die Fondsanleger des Hausinvest Europa den leidigen City Tower in Offenbach los. Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF) zahlt für den zu etwa zwei Dritteln leerstehenden Büroturm 526 Mio. Euro - zusammen mit 28 anderen Objekten, die im Schnitt 20 Jahre im Fonds lagen und zu einem Drittel leerstehen.
Der Wiesbadener Fondsanbieter sieht die Altlasten bereinigt. Der nun erzielte Preis entspricht punktgenau dem Verkehrswert, den Gutachter zuletzt ermittelten - allerdings nach kräftigen Abwertungen, die zuvor die Fondsperformance belastet hatten. Nach dem Aktiencrash im Jahr 2000 waren offene Immobilienfonds mit Anlagekapital überschüttet worden und hatten viel zu viel in den deutschen Büromarkt investiert, der gleichzeitig in eine tiefe Krise rutschte.
Verkauf von Tafelsilber stützt Performance
"Wenn zu vernünftigen Preisen verkauft wird, kann das für Anleger durchaus Chancen bieten", sagt Sonja Knorr, Analystin bei Scope. Beim Schwesterfonds des Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank , dem Grundbesitz-Global, haben Verkäufe bereits zu einem Renditesprung geführt. "Das war allerdings in interessanteren Märkten als in Deutschland", schränkt Knorr ein. Der Grundbesitz-Global war durch massenhafte Anteilsrückgaben im Schatten der Grundbesitz-Invest-Krise auch in attraktiven Märkten zu Verkäufen gezwungen. Dadurch kann der Fonds im laufenden Jahr bisher eine Rendite von 7,19 Prozent ausweisen.
"Durch Verkäufe von Tafelsilber ist die Performance bei einigen Fonds deutlich nach oben gesprungen. Das kann man natürlich nur einmal machen", sagt Thomas-Barein. Anleger sollten sich also überlegen, was sie langfristig von ihrem Investment erwarten. Der Grundbesitz-Global hat mittlerweile wieder Zuflüsse und soll vor allem in Asien investieren. Doch gute Kaufobjekte sind rar, schnelle Bewertungsgewinne in der nahen Zukunft daher unwahrscheinlich.
Der Grundbesitz-Invest wird kaum noch wiederzuerkennen sein, falls der große Paketverkauf gelingt. "Der Grundbesitz-Invest bekommt durch den Verkauf des Deutschland-Portfolios eine andere Ausrichtung. Der Anleger hat dann ein ganz anderes Produkt, als er ursprünglich gekauft hatte", sagt Stefan Thomas-Barein vom Bankhaus Reuschel, Anlageberater des Fonds DJE Real Estate der Jens Ehrhardt Gruppe. Der Dachfonds investiert den überwiegenden Teil des Fondsvermögens von aktuell 720 Mio. Euro in offene Immobilienfonds und als Beimischung in Immobilienaktien und -fonds. Verkaufsgewinne wie beim Grundbesitz-Global sind bei dem kleinteiligen Deutschland-Portfolio aus dem Grundbesitz-Invest, das teils aus alten Objekten in Randlagen besteht, keinesfalls zu erwarten.
Die Wertentwicklung der Deutschland-Fonds dürfte sich nach den massiven Verkäufen also nicht allzu stark verbessern. Im laufenden Jahr schneidet der Grundbesitz-Invest laut Bloomberg-Daten mit 3,7 Prozent Rendite noch am besten ab. Der Hausinvest Europa schaffte von Januar bis Ende September 3,52 Prozent, der Difa Grund 2,54 Prozent. Der Difa-Fonds Nr. 1 bringt es auf 2,12 Prozent und der Deka-Immobilienfonds auf 1,85 Prozent.
Einen Befreiungsschlag versucht jetzt auch die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate: Bis auf wenige Ausnahmen soll das gesamte Deutschland-Portfolio aus dem Grundbesitz-Invest im Wert von 1,5 bis 2 Mrd. Euro verkauft werden - noch einmal fast so viel wie die 2,3 Mrd. Euro, die der Fonds seit der vorübergehenden Schließung im Winter verkauft hat, um Mittelrückflüsse zu bedienen.
Analysten sehen Ramschverkäufe positiv
Branchenbeobachter und Analysten bewerten die Ramschverkäufe, mit denen die Anbieter ihre Deutschland-Portfolios jetzt bereinigen, durchaus positiv: "Die offenen Fonds nutzen die Gunst der Stunde", sagt Thomas-Barein. "Die Motive sind unterschiedlich - teilweise verkaufen die offenen Fonds, weil sie ihre Immobilien problematischer einschätzen als die Ausländer, teilweise auch aus Liquiditätsgründen, weil sie Anteilsrückgaben bedienen müssen", so der Experte.
Die Nachfrage internationaler Investoren nach deutschen Immobilien ist so groß wie nie. Global agierende Kapitalanleger halten den deutschen Immobilienmarkt für unterbewertet und wetten auf die konjunkturelle Erholung. "Man kann natürlich fragen: Wird nicht zu früh vor dem erwarteten Aufschwung in Deutschland verkauft?", sagt Frank Heimsaat, Leiter der Analyse bei der Ratingagentur Scope. "Aber das weiß zu diesem Zeitpunkt niemand."
Der Sparkassenanbieter Deka steht ebenfalls davor, ein Altlastenpaket aus dem Deka-Immobilienfonds im Wert von rund 850 Mio. Euro nach zähen Verhandlungen mit Bietern an einen niederländischen Finanzinvestor loszuschlagen. Die genossenschaftliche Difa hat ein erstes Paket aus dem Difa Grund für 190 Mio. Euro an den IVG-Konzern verkauft und verhandelt jetzt über ein zweites Paket für rund 600 Mio. Euro.
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Aus der FTD vom 26.10.2006
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