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Immobilien: Fallstricke beim Hauskredit

Viele Eigenheimerwerber machen bei der Finanzierung Fehler, die Tausende von Euro kosten können. Experten warnen zum einen davor, in der Gesamtkalkulation nur den Effektivzins, nicht aber die weiter anfallenden Nebenkosten zu berücksichtigen. von Richard Haimann

Zum anderen raten sie von sogenannten Bausparkombinationen ab, bei denen jahrelang nur die Zinsen für ein Darlehen gezahlt werden, während gleichzeitig die Tilgungssumme über einen Bausparvertrag angesammelt wird.

"Bausparkombinationen sind deutlich teurer als herkömmliche Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung", sagt Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Er macht dies an einer Beispielrechnung über eine Finanzierungssumme von 100.000 Euro bei einer Laufzeit von insgesamt 25 Jahren deutlich: Sowohl bei der Bausparkombination als auch beim Annuitätendarlehen ist der Effektivzins für die ersten 15 Jahre bei 5,01 Prozent festgezurrt, die monatliche Belastung liegt in beiden Fällen bei 623,33 Euro.

Von dieser Summe entfallen bei der Bausparkombination konstant 408,33 Euro für die Bedienung der Darlehenszinsen. Damit können pro Monat 215 Euro in den mit 1,25 Prozent verzinsten Bausparvertrag eingezahlt werden. Der Zins ist verglichen mit dem aktuellen Tagesgeldsatz niedrig, als Gegenleistung wird dann aber ein niedrigerer Zins für die Nachfinanzierung gewährt. Nach 15 Jahren sind auf diese Weise 40.672,73 Euro für die Teiltilgung angespart. Die verbleibende Schuldsumme beläuft sich auf 59.327,27 Euro.

Geringere Belastung durch Annuitätendarlehen

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Beim Annuitätendarlehen hingegen beträgt die Restschuld nach 15 Jahren nur noch 43.011,14 Euro - mithin 16.316,13 Euro weniger als bei der Bausparkombination. Der Grund: "Beim Annuitätendarlehen wird vom ersten Monat an ein Teil der Schuldsumme getilgt", sagt Gottschalk. Im Beispielfall beträgt die anfängliche Tilgungsrate 2,58 Prozent. "Weil im Laufe der Zeit ein immer größerer Anteil der monatlichen Rate auf die Tilgung entfällt, verringert sich die Restschuld in größerem Umfang als bei der Bausparkombination", so Gottschalk.

Nach 15 Jahren kann der Hausbauer bei der Bausparkombination die verbleibende Restschuld von 59.327,27 Euro über ein weiteres Bauspardarlehen zu einem Effektivzinssatz von 4,07 Prozent und einen neuen Bausparvertrag weiterfinanzieren. Soll die Restschuld nach zehn Jahren endgültig getilgt sein, beträgt die monatliche Belastung 600 Euro.

Beim Annuitätendarlehen hängt die monatliche Belastung bei der Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren hingegen vom dann geltenden Zinssatz ab. Soll die Restschuld von 43.011,14 Euro ebenfalls über zehn Jahre abgetragen werden, würde die monatliche Belastung jedoch nur dann ebenfalls 600 Euro betragen, wenn der Zinssatz auf stattliche 11,5 Prozent ansteigen würde. "Sind die Zinsen niedriger, würde die monatliche Rate deutlich geringer ausfallen", sagt Gottschalk. Sollten die Zinsen auf acht Prozent steigen, würde die monatliche Belastung rund 520 Euro betragen. Bei einem Zinssatz von sechs Prozent wären es gar nur 484 Euro pro Monat.

Weiterlesen: Achtung beim Effektivzins

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