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Immobilien: Finanzamt filmt am Bau

Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs nimmt Häuslebauer bei der Grunderwerbsteuer künftig stärker an die Kandare. Eine aktuelle Verwaltungsanweisung an die Finanzämter, die sich aus dem Urteil ergab, zeigt die neue Vorgehensweise.

Bauarbeiter im Sucher des Finanzamts

Bei Grundstücken in einem Baugebiet soll der Erwerber sofort anhand des Vordrucks 816/9 "Anfrage zur Bebauung" Auskunft über das beabsichtigte Vorhaben machen. Zudem haben die Beamten Indizien zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zu sammeln, indem sie Grundstücksanzeigen der Lokalpresse studieren und die Bauschilder mit den hauseigenen Kameras festhalten.

Hintergrund der detektivischen Maßnahmen ist der übliche Vorgang, dass ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet wird. Dann stellt sich immer wieder die spannende Frage: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer nur vom Grund und Boden oder vom Gesamtpreis für das fertige Objekt?

Einsparungen im fünfstelligen Bereich möglich

Maßgebend für die Antwort ist, was Käufer und Verkäufer vereinbart haben. Ist das bebaute Gesamtwerk Gegenstand des Erwerbsvorgangs, unterliegen sämtliche Aufwendungen der Grunderwerbsteuer. Das gilt neben den Baukosten dann auch für Maklergebühren oder Erschließungsbeiträge. Soll hingegen erst einmal nur das Grundstück gekauft werden, wird die Abgabe nur hierauf bemessen. Dieser Weg erspart Bauherren schon beim Einfamilienhaus fünfstellige Beträge und kann sogar die Nachteile der zu Jahresbeginn gestrichenen Eigenheimzulage egalisieren. Das gilt, wenn Neubesitzer selbst nach einer passenden Baufirma Ausschau halten.

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Wer vom Bauträger Grund und Boden kauft, muss generell auch für die anschließende Herstellung Grunderwerbsteuer zahlen. Liegt ein Festpreisangebot vor oder steht die Art der Bebauung im Wesentlichen fest, ist ein sachlicher Zusammenhang gegeben. Nur wer in Eigenregie baut, spart hierauf die 3,5-prozentige Abgabe. Diese beiden Eckpunkte versuchten Hausbesitzer bislang oft zu umgehen, indem sie beim Finanzamt den eigenen Einfluss auf die Baupläne geltend machten.

Urteil zu Gunsten des Fiskus

Damit hegten sie die Hoffnung, dass es zu zwei getrennten Erwerbsvorgängen kommt und Grunderwerbsteuer nur auf den Grund und Boden anfällt. Dieser Gestaltung hat der Bundesfinanzhof jetzt ein Ende gesetzt (Az. II R 49/04). Danach liegt ein einheitlicher Kauf vor, auch wenn der Erwerber konkret in die Gestaltung des Wunschobjekts eingreift und hierzu sogar einen eigenen Architekten einschaltet. Damit behandelt der Fiskus den Vorgang genau so, als wenn das Angebot des Verkäufers unverändert übernommen wird. "Das Urteil verschiebt die Grenzen hin zum einheitlichen Vertrag weiter zu Gunsten des Fiskus", sagt Steuerberater Volker Schmidt von der Kanzlei Ebner, Dr. Stolz & Partner in Stuttgart.

Getrenntes Vorgehen spart Steuern

Wird über getrennte Abmachungen der Grundstücksverkäufer danach auch mit der Errichtung des Bauwerks beauftragt, müssen dem Fiskus schon triftige Gründe vorgelegt werden, warum die Abgabe auf die Baukosten außen vor bleiben soll. "Hierzu muss der Bauherr eindeutig nachweisen, dass er bei Auswahl der Bauunternehmer frei entscheiden konnte und trotzdem den Grundstücksverkäufer beauftragt hat", sagt Experte Schmidt.

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