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Immobilien: Fiskusfalle im Arbeitszimmer

Wird das Büro im Eigenheim für den Beruf genutzt, schlägt das Finanzamt beim Verkauf zu. Grundsätzlich muss der realisierte Gewinn aus einer selbst genutzten Immobilie zwar nicht versteuert werden. Doch die Fläche des heimischen Büros fällt nicht unter diese Vergünstigung, so ein Erlass des Bundesfinanzministeriums. von Robert Kracht

Durch diese gewerbliche Nutzung wird ein Hausverkauf steuerpflichtig - sofern er innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt. Das gilt auch dann, wenn die Beamten die steuerliche Absetzung des Büros abgelehnt haben. Das Begehren für den Abzug ist aktenkundig. Damit ist immer nachvollziehbar, dass es in Haus oder Eigentumswohnung zumindest einen Raum gab, der nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde, was zur Steuerpflicht führt.

Dann muss die Steuer anteilig für die Fläche bezahlt werden, die auf das heimische Büro entfällt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob der Verkauf zwingende Gründe wie etwa Familiennachwuchs oder Geldsorgen hat. Die Rechnung macht der Fiskus sogar dann auf, wenn ein Umzug aus beruflichem Anlass erfolgen musste. Von dieser Steuerpflicht erfahren Hausbesitzer meist erst, wenn sie ihr Domizil bereits verkauft haben und das Finanzamt vorstellig wird. Denn über eine Kopie des Notarvertrags erhalten sie Kenntnis von dem Geschäft, und das vorhandene Arbeitszimmer ergibt sich aus den Steuerakten.

Bei der Berechnung der Steuer wird dem Verkaufserlös aber nicht der Anschaffungspreis, sondern der geringere Buchwert gegenübergestellt. Das bedeutet, dass die bis dahin rechnerisch aufgelaufene Abschreibung rückgängig gemacht wird. Diese Berechnungsart führt dazu, dass das Finanzamt selbst auf Verlustgeschäfte Steuern erhebt.

Selbstständige besonders betroffen

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Noch gravierender wirkt sich ein Verkauf bei Selbstständigen aus. Hat etwa der Handwerker sein Büro im Einfamilienhaus, muss er dies zwingend als Betriebsvermögen ansetzen, wenn der anteilige Verkehrswert nebst Grund und Boden über 20.500 Euro liegt. Diese Grenze wird in der Regel immer überschritten. Dann ist der spätere Verkauf unabhängig von Fristen auch heute schon steuerpflichtig und unterliegt sogar der Gewerbesteuer. Auch in diesem Fall erfasst das Finanzamt die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Buchwert als Gewinn. Das wird teuer, wenn der Unternehmer das Eigenheim vor Jahrzehnten erworben und das Arbeitszimmer bereits ganz oder zum Großteil abgeschrieben hat - so ergeben sich steuerpflichtige Gewinne in fünfstelliger Höhe.

Auch Rechtsanwälte, Handelsvertreter oder Versicherungsmakler sind betroffen. Sie müssen zwar die anteilige Hausfläche nicht bilanzieren, dennoch handelt es sich beim Verkauf um fristenunabhängige Betriebseinnahmen.

Um die Steuerpflicht des Verkaufs legal zu umgehen, lohnt sich ein Wechsel des Eigentümers. Ist die Ehefrau beispielsweise als Architektin tätig - und gehört das Haus ihrem Mann -, kann sie die Miete absetzen. Wird das Grundstück später verkauft, muss sie als Selbstständige keinen Gewinn deklarieren. Bei ihrem Gatten bleibt der Vorgang steuerfrei, wenn seit dem Zeitpunkt des Erwerbs schon zehn Jahre vergangen sind.

(Az.: IV C 3-S 2256 -263/00)

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