Immobilien: Hoffen auf den deutschen REIT
Der geplante Start steuerbegünstigter Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland lässt bei Privatanlegern Hoffnung auf lukrative Immobilienaktien aufkeimen. Ab 2007 könnte ein Fünftel bis ein Drittel der jährlichen Mittelzuflüsse für indirekte Immobilienanlagen in heimische REITs gehen, schätzt die HSH Nordbank.
Das wäre ein jährliches Anlagepotenzial von 2,5 bis 4 Mrd. Euro. "Es klafft eine Lücke in der Angebotspalette deutscher Immobilienanlageprodukte, die vom German REIT geschlossen werden kann", schreiben die Immobilienexperten der Bank in einer Studie. REITs seien für Anleger interessant, die mehr Rendite wollen als offene Immobilienfonds bieten. Allerdings ist auch das Risiko größer: "REITs weisen eine im Vergleich zu offenen Immobilienfonds deutlich höhere Volatilität auf", sagt Bernhard Visker, Leiter des Immobiliengeschäfts der HSH Nordbank.
Noch ist offen, ob deutsche Unternehmen und die öffentliche Hand ihre Büros, Supermärkte, Hotels und Wohnungen tatsächlich im Milliardenwert an die Börse bringen, wie es sich die Finanzbranche erhofft. So würden Immobilienwerte aktiviert und Anlegern zugänglich gemacht. Auch der kriselnde Büroimmobilienmarkt könnte durch Kapitalzuflüsse neue Impulse bekommen.
Versicherungswirtschaft gilt als bedeutende Investorengruppe
Die große Koalition hat sich grundsätzlich auf die Einführung von REITs geeinigt, allerdings unter der Bedingung, "dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf den Immobilienmarkt zu erwarten sind" - so steht es im Koalitionsvertrag. Im Finanzministerium gibt es noch Vorbehalte, Kapitalgesellschaften von der Körperschaftsteuer freizustellen. REITs sind von der Körperschaftssteuer befreit. Ihre Gewinne werden größtenteils ausgeschüttet und nur beim Anleger versteuert.
"Die bedeutendsten Investorengruppen für deutsche REITs dürften weniger die privaten, sondern eher die institutionellen Investoren sein", sagt Visker. Insbesondere von der deutschen Versicherungswirtschaft wird erwartet, dass sie die Immobilienquote ihrer Kapitalanlagen von derzeit fünf auf etwa acht Prozent bis zum Jahr 2010 anhebt. Auch ausländische Pensionskassen und Kapitalsammelstellen suchen händeringend nach handelbaren Immobilienanlagen in Deutschland - sie halten den deutschen Markt für unterbewertet. Insgesamt schätzt die HSH Nordbank die Marktkapitalisierung deutscher REITs bis 2010 auf 30 Mrd. bis 60 Mrd. Euro.
Skepsis gegenüber deutschen REITs mit Wohnimmobilien
Ein Drittel dieser Summe könnte auf private Haushalte entfallen, wenn der German REIT attraktiv ausgestaltet und günstig bewertet emittiert werde. "Sollte der REIT nicht kommen oder nicht ausreichend attraktiv konzipiert sein, dann würden nicht nur internationale Investoren ausbleiben, sondern auch die deutschen Anleger würden sich verstärkt den ausländischen REITs zuwenden", sagt Visker. Schon jetzt können deutsche Anleger in internationale Immobilienaktien und REITs investieren. "Die Konkurrenz, die hier entstanden ist, wird von vielen noch nicht angemessen wahrgenommen."
Skeptisch ist die HSH Nordbank vor allem bei deutschen REITs mit Wohnimmobilien. "Sicherlich werden Private-Equity-Investoren, die in den letzten Jahren Wohnungsbestände erworben haben, diese Bestände als REITs an die Börse bringen wollen", sagt Visker. Die meisten Wohnungsgesellschaften seien aber noch nicht profitabel genug, um wirklich reif für einen Börsengang zu sein.
Dazu kommen offene Steuerfragen: Viele Wohnungsgesellschaften genießen Steuerprivilegien, die ihnen bei der Entlassung aus der Gemeinnützigkeit 1990 gewährt wurden. Bei der Umwandlung in einen REIT müssten Ausschüttungen nachversteuert werden. "Dieser Nachteil müsste zunächst vom Gesetzgeber beseitigt werden, bevor der REIT sich für Wohnimmobilien etablieren kann", so die Autoren der Studie.
Paradigmenwechsel in der Immobilienanlagebranche
REITs mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien dürften demnach mit einer Marktkapitalisierung von jeweils 12 Mrd. Euro bis 24 Mrd. Euro dominieren, während das Potenzial für Wohnungs-REITs bis 2010 auf nur 4 Mrd. bis 11 Mrd. Euro geschätzt wird.
Für die Immobilienanlagebranche sieht die HSH Nordbank einen Paradigmenwechsel voraus. Bisher ist in Deutschland das für Fonds typische externe Management durch fremde Verwaltungsgesellschaften vorherrschend. REITs dagegen werden intern gemanagt: Der Wandel werde einen größeren Druck auf Vorstände von REITs erzeugen als auf Fondsmanager, weil sie den höheren Erwartungen ihrer Anleger ausgesetzt seien. "Diese Effekte können zu einer professionelleren Immobilienbewirtschaftung beitragen", so die HSH Nordbank.
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Aus der FTD vom 24.11.2005
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