Immobilien: Hohe Zinslast gefährdet Erspartes

Um sich auch ohne Ersparnisse den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, nutzen immer mehr Bauherren die Vollfinanzierungsangebote der Banken. Vergaben bislang nur ausländische Institute derartige Hypothekendarlehen, steigen nun auch deutsche Kreditinstitute verstärkt in den Markt ein. Verbraucherschützer sehen den Trend kritisch.

Nach einer Umfrage des Baugeldvermittlers Hypothekendiscount können sich bereits 23,7 Prozent aller künftigen deutschen Bauherren vorstellen, ein Haus auch ohne einen Cent Eigenkapital zu erstehen. Vor wenigen Jahren war das unvorstellbar, damals mussten Erwerber meist 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen.

Doch damit haben ausländische Banken aufgeräumt und die Kreditgepflogenheiten ihrer Heimatländer nach Deutschland getragen. Vorreiter war der US-Finanzdienstleister GMAC-RFC, eine Tochter von General Motors. 2005 vergab er in Deutschland Vollfinanzierungskredite über 240 Mio.Euro. Vergangenes Jahr waren es bereits rund 1 Mrd.Euro.

Akademiker und Familien

Zielgruppe seien zum einen Akademiker, die schon nach wenigen Jahren in der Berufswelt so weit etabliert sind, dass sie ein Eigenheim erwerben wollen. "Diese Kunden hatten während des Studiums aber keine Möglichkeit, Eigenkapital in nennenswertem Umfang anzusparen", sagt GMAC-RFC-Sprecher Matthias Layher.

Die zweite Gruppe bilden Familien mit gutem Einkommen, die ihre finanziellen Reserven nicht durch den Kauf eines Hauses schmälern wollen. Layher: "Diese Kunden wollen lieber 50.000 Euro als Ersparnis für Notfälle zur Verfügung haben und dafür den Kaufpreis in vollem Umfang finanzieren."

Eine neue Kreditkultur

Der Erfolg der ausländischen Banken weckt Begehrlichkeiten bei einheimischen Mitbewerbern. Die Deutsche Bank  bietet inzwischen über ihre Tochter Topimmo Vollfinanzierungen an. Jüngst sind auch die Volks- und Raiffeisenbanken in das Geschäft eingestiegen. Seit Mitte März vertreiben sie die "Immo spezial"-Darlehen der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank (DG Hyp).

Damit sind auch sogenannte 120-Prozent-Finanzierungen möglich: Nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, auch sämtliche Nebenerwerbskosten - von der Maklercourtage bis zur Grunderwerbssteuer - können finanziert werden.

"In Deutschland entsteht eine neue Kreditkultur", sagt Thomas Arndt, Geschäftsführer der Baufinanzierungsvermittlers Creditweb. 2006 seien bereits sieben von zehn Hypothekendarlehen, die Creditweb vermittelte, Vollfinanzierungen gewesen. Das Gesamtvolumen derartiger Verträge habe rund 800 Mio. Euro betragen.

Dieses Jahr will der Wiesbadener Vermittler die Milliardengrenze überschreiten. "Hohe Steuer- und Abgabenlasten sowie die stetig sinkenden Sparerfreibeträge reduzieren die Fähigkeit zur Eigenkapitalbildung", sagt Arndt und prognostiziert einen Megatrend: Vollfinanzierungen würden schon bald in Deutschland zur Norm werden.