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Immobilien: Hotels verdrängen Bürotürme

Beim Monopoly-Spiel können die Straßenzüge erst ziemlich spät mit Hotels bebaut werden - und auch an den realen Immobilienmärkten haben Investoren erst relativ spät die Luxusherbergen als Objekte der Begierde entdeckt. 16,5 Mrd. Euro sind nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) im vergangenen Jahr in europäische Hotelinvestments geflossen. von Richard Haimann

Das entspricht einem Plus von 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieses Jahr zeichnet sich ein neuer Rekord ab: "Auf 20 Mrd. Euro könnte der Umsatz bis Ende Dezember steigen", prognostiziert Christoph Härle, Executive Vice President der JLL-Hotelsparte.

Der Auftakt war jedenfalls verheißungsvoll: In den ersten vier Monaten 2006 wurden europaweit bereits Hotelgebäude im Wert von 5,6 Mrd. Euro erworben. Neben den Schlüsselstandorten London und Paris würden auch die Märkte in Deutschland, Zentral- und Osteuropa immer stärker ins Visier der Investoren geraten, sagt Härle. "Sogar in Sekundärstandorte wie Belgrad, Bratislava und Sofia wird dieses Jahr Geld fließen." Vom damit einhergehenden Preisauftrieb dürften - in geringem Maße - auch Anleger offener Immobilienfonds profitieren: 3,7 Prozent beträgt der Anteil der Hotelobjekte am Gesamtportfolio aller Fonds, wie deren Dachorganisation, der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI), jüngst berechnet hat.

Niedriger Zins beflügelt den Markt

Beflügelt werde der Markt von mehreren Faktoren, meint JLL-Experte Härle. Noch seien die Zinsen niedrig genug für Investments mit hohen Fremdkapitalanteilen. Die Käufer nutzen dabei die Differenz aus den höheren Mietrenditen und den niedrigeren Kosten für Zins und Tilgung. Dadurch wird die Eigenkapitalrendite gehebelt.

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Zudem verspüren Opportunity- und Private-Equity-Fonds weiterhin einen hohen Anlagedruck. Vor allem amerikanische, australische und britische Pensionskassen, Versicherungen und Universitätsstiftungen haben Milliardenbeträge an die Trusts überwiesen, die diese nun an den internationalen Immobilienmärkten anlegen wollen.

Höhere Renditen erwartet

In den vergangenen Jahren standen in Deutschland Wohnungsportfolios, in London und Paris Bürotürme ganz vorn auf der Shoppingliste. Jetzt setzen die opportunistischen Investoren verstärkt auf Hotels, wo sie noch Steigerungspotenzial bei den Renditen vermuten. "Opportunistisch orientierte Private-Equity-Fonds haben 2005 Hotelinvestments im Umfang von 6,6 Mrd. Euro getätigt", hat Härle errechnet. Im Jahr zuvor waren es nur 2,7 Mrd. Euro.

Dabei kommt den Investoren zugute, dass vor allem börsennotierte Hotelketten unter Verkaufsdruck stehen. "Analysten und Aktionäre fordern, dass die Betreiber ihre Immobilien in Sale-and-Leaseback-Transaktionen abstoßen und zurückmieten, um ihre Eigenkapitalquote zu erhöhen und ihr Kerngeschäft im Hotelmanagement zu stärken", sagt Härle.

Das spiegelt auch das Transaktionsgeschäft im vergangenen Jahr wider: Bei 20 der insgesamt 35 Portfoliotransaktionen, die 2005 von JLL in Europa registriert wurden, standen Ketten wie Intercontinental Hotels und Hilton auf der Verkäuferseite. In den übrigen Fällen überwogen Transaktionen unter Investmentgesellschaften.

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