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Immobilien: Italien: Geringerer Freibetrag frisst Rendite auf

Ohne große Ankündigung hat die italienische Regierung den Freibetrag für ausländische Investoren rückwirkend ab 2006 gestrichen. Dieser jährliche Wert von 3000 Euro bewirkte bislang, dass Anleger in Fonds jenseits des Brenners bis zu rund 70.000 Euro investieren konnten, ohne dass dort Steuern anfielen. von Robert Kracht

Renditekiller Inlandsfiskus

Das heimische Finanzamt belastet diese Einkünfte nur minimal über den Progressionsvorbehalt. Jetzt präsentiert sich Italien als Spielverderber. Besonders betroffen sind geschlossene Immobilienfonds, die erst seit 2005 mit steuerfreien Erträgen aus der Region Mailand werben. Der bevorstehende Vertriebsstart des Fonds Italien 1 wurde verschoben. "Wir müssen die Ertragsprognosen auf Basis der Steueränderungen neu kalkulieren", sagt Kirsten Steiner vom betroffenen Münchener Anbieter KGAL. Ob sich Italien 1 dann noch für Privatanleger rechnet, ist unklar.

"Ohne Freibetrag greift ab dem ersten Euro ein Steuersatz von 23 Prozent", sagt Martin Führlein, Steuerberater bei der Steuerberaterkanzlei Rödl & Partner. Somit müssen deutsche Fondsbesitzer dem italienischen Finanzamt nicht nur eine Steuererklärung einreichen, sondern auch zahlen. Das kann sich besonders negativ auf die Rendite niederschlagen, weil die Mieterträge fiktiv und somit auch bei Leerstand erfasst werden. Zudem unterliegt auch der spätere Immobilienverkauf der Einkommensteuer. "Die rückwirkende Steueränderung ab Jahresbeginn trifft natürlich auch Deutsche, die bereits einem Fonds beigetreten sind", so der Experte.

Auch in anderen Staaten böse Überraschungen

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Dabei ist Italien nicht das erste Land, das die Spielregeln für Fondsbesitzer ändert. Ab August hat Ungarn eine Sonderabgabe von vier Prozent sowie eine Mindeststeuer eingeführt. Hier zahlen die Gesellschaften selbst Körperschaftsteuer, der Zusatzbetrag fehlt nun für die geplante Ausschüttung. Auf Grund der langen Bindung von bis zu 15 Jahren können Anleger bei einem Fondsbeitritt somit nicht sauber kalkulieren, auch wenn die Geschäfte wie geplant verlaufen. "Ein steuerlicher Bestandsschutz ist nicht eingebaut, allerdings gilt das auch für heimische Angebote", erläutert Führlein.

Beispiel Österreich: Hier sollte der bestehende Freibetrag ab 2005 von 3600 auf 10.000 Euro aufgestockt werden. Ein Plan, der einige Initiatoren zu neuen Produktideen in der Alpenrepublik motivierte. Doch kurzfristig wurde der fünfstellige Betrag nur für Inländer eingeführt und für Anleger von jenseits der Grenze auf 2000 Euro gesenkt. Wer hier mit den alten Höhen kalkuliert hat, zahlt nun auf die übersteigenden Einkünfte einen Steuersatz von 38,3 Prozent. Ähnliches sah es im gleichen Jahr in den Niederlanden aus. Hier entfiel zuvor die Forderung des Fiskus, wenn die pauschal berechnete Steuer unter 217 Euro lag. Damit kamen Beteiligungen von mehr als 20.000 Euro ohne Abgaben davon. Durch die Absenkung auf derzeit 41 Euro gilt das nur noch für nicht realisierbare Mini-Anteile.

Slowakei lockt mit attraktiver Flat Tax

Anleger sollten diese Negativbeispiele aber nicht generell vom Blick auf Auslandsfonds abhalten. So lockt Großbritannien mit einem Freibetrag von umgerechnet 7300 Euro, der auch noch periodisch um die Inflationsraten aufgestockt wird. "Diese Vergünstigung erscheint langfristig genauso sicher wie der Steuervorteil in den USA", sagt Führlein. Jenseits des Atlantiks bleiben ebenfalls inflationsangepasst rund 2750 Euro pro Jahr frei, und anschließend wirkt ein Steuersatz von zehn Prozent.

Im Trend sind auch osteuropäische Staaten. So hat Tschechien zu Jahresbeginn die Steuern gesenkt, und die Slowakei lockt mit einer attraktiven Flat Tax. Anleger müssen hier eher auf die wirtschaftlichen Perspektiven als auf das Finanzamt achten.

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