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Immobilien: Raus aus dem Greenback

Nachdem zahlreiche geschlossene amerikanische Fonds aufgelöst wurden, suchen Anleger nach neuen Investmentmöglichkeiten für ihre Dollar. von Richard Haimann

Das Gebäude 1211 Avenue of the Americas in Midtown Manhattan gehörte zu den Investitionsobjekten des geschlossenen Immobilienfonds Jamestown 21, der kürzlich aufgelöst wurde

Deutsche Immobilienanleger suchen für mehr als 3 Mrd. $ neue Investmentmöglichkeiten. So viele Greenbacks sind seit Mitte vergangenen Jahres auf die Dollar-Konten all jener Zeichner geschlossener US-Immobilienfonds geflossen, die ihre Bürotürme jenseits des großen Teichs mit stolzen Gewinnen losgeschlagen haben. Doch kaum ein Initiator will neue Fonds auflegen. "Die Preise, die heute für Bestandsobjekte in den Vereinigten Staaten gezahlt werden, sind schlichtweg absurd", sagt Jürgen Gerber, Fondsmanager beim Marktführer Jamestown.

Der auf den US-Markt spezialisierte Anbieter hat sechs Fonds durch die Verkäufe der Immobilien aufgelöst und dabei stattliche Gewinne für die Anteilseigner erzielt. "Mehr als 2 Mrd. $ sind an die Anleger zurückgeflossen", sagt Gerber. Darüber hinaus haben in diesem Jahr auch Initiatoren wie Blue Capital, US-Treuhand und Sachsenfonds mehrere US-Fonds zu einem für die Zeichner profitablen Ende gebraucht. Bisher haben die meisten betroffenen Anleger ihr Fremdwährungskapital nicht in Euro getauscht. "Viele wollen aus strategischen Gründen in US-Dollar investiert bleiben", sagt Fondsmanager Gerber.

Erhöhter Leitzins macht US-Immobilien unattraktiv

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Dass die meisten Initiatoren derzeit keine neuen US-Immobilienfonds auflegen wollen, findet den Beifall von Analysten wie Stefan Loipfinger, Herausgeber des Branchendienstes Fondstelegramm.de: "Wer auf dem heutigen Preisniveau in bereits fertiggestellte US-Immobilien investiert, wird mit Sicherheit Geld verlieren." Opportunity und Private Equity Funds haben in den vergangenen Jahren die niedrigen Zinsen genutzt, um US-Immobilien im großen Stil zu erwerben. Bis zu 90 Prozent der Kaufpreise wurden mit Krediten finanziert. Das Spiel ging auf, solange die Kosten für Zins und Tilgung geringer ausfielen als die Mieterträge.

Seit die US-Notenbank Fed den Leitzins auf 5,25 Prozent angehoben hat, lassen sich auf diese Weise aber keine Gewinne mehr erzielen. Nach einer Studie der Allianz-Immobilientochter Degi liegt die durchschnittliche Rendite von US-Büroimmobilien mit 5,14 Prozent inzwischen minimal unter dem Leitzinssatz der Fed. Loipfinger: "Investoren können derzeit höhere Erträge erzielen, wenn sie ihr Geld verleihen, als wenn sie es in US-Immobilien stecken."

Dieser Ansicht sind auch die Manager von Jamestown. Um ihren Anlegern dennoch Investments am US-Immobilienmarkt zu ermöglichen, haben sie den Co-Invest IV aufgelegt. Der geschlossene Fonds investiert allerdings nicht in Bestandsobjekte, sondern in Projektentwicklungen. In neun Developments - von neuen Wohnvierteln über Ärztehäuser bis hin zu Gewerbeparks - hat der Fonds bislang 120 Mio. $ Eigenkapital investiert. "Weitere Projekte mit einem voraussichtlichen Eigenkapitalvolumen von rund 140 Mio. $ befinden sich zurzeit in der engeren Prüfung", sagt Fondsmanager Gerber.

Weiterer Verfall des Greenback erwartet

Ausdrücklich weist der Initiator aber daraufhin, dass das Chancen-Risiko-Potenzial beim Co-Invest IV nicht mit dem bisheriger geschlossener Jamestown-Fonds vergleichbar sei. Gerber: "Wir raten unseren Kunden, nur einen Teil des aus der Auflösung der alten Fonds stammenden Kapitals in dieses Vorhaben zu investieren." Eine sichere Alternative hat Gerber auch zur Hand: "Tagesgeldkonten in US-Währung bringen derzeit eine Zinsrendite von knapp fünf Prozent."

Eine andere Strategie verfolgt der Initiator HCI. Er bietet Dollar-schweren Anlegern an, über seinen Dachfonds Real Estate Growth I USA in sieben opportunistische Immobilienfonds von US-Anbietern wie CBRE, Recap und Walton Street zu investieren. Das Kapital wird dadurch breit gestreut. Der Strategic Partners Fund von CBRE hat gerade einen Büroturm in Chicago erworben, der Recap Investments X sich an einem Apartmentprojekt in Florida beteiligt.

Anleger, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten ihre Dollar jedoch am besten in Euro umtauschen. So erwartet Stephen Roach, Chefökonom bei Morgan Stanley, einen weiteren Verfall des Greenback: "Das US-Bilanzdefizit hat so dramatische Ausmaße angenommen, dass inzwischen jeden Tag 3,5 Mrd. $ aus dem Ausland in die Vereinigten Staaten fließen müssen, nur um den Dollar stabil zu halten." Kein Anleger, meint Analyst Loipfinger, sollte darauf wetten, dass dieses Spiel noch lange gut geht.

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