Immobilien: US-Investments werden zur Bürde
Die Krise am US-Eigenheimmarkt belastet nun auch messbar die Gewerbeimmobilienmärkte in den Vereinigten Staaten. Besonders hart trifft es dabei das Einzelhandelssegment. Betroffen sind davon einige deutsche offene Immobilienfonds.An den US-Büromärkten im Zentrum der Großstädte sanken im zweiten Quartal zwar die Leerstandsraten auf 10,6 Prozent von 10,8 Prozent Ende März, berichten die Analysten von CBRE. Allerdings seien die Vermietungsvolumina stark rückläufig, was auf eine Abkühlung hindeutet. Zudem wuchs im Juni die Zahl der Büroarbeitsplätze auf das Jahr hochgerechnet nur noch um 1,7 Prozent. 2006 betrug die Rate noch drei Prozent.
"Die Entwicklung gibt jenen Initiatoren geschlossener US-Immobilienfonds recht, die massiv Objekte mit hohem Gewinn abgestoßen haben", sagt der Fondsanalyst Stefan Loipfinger. Gesellschaften wie Jamestown, US-Treuhand und Blue Capital hatten in den vergangenen Jahren US-Immobilien im Wert von mehr als 7 Mrd. $ zu Preisen verkauft, die deutlich über den Einstandskursen lagen.
Schlechter sieht es auch für US-Shoppingcenter aus, an denen einige deutsche Fonds beteiligt sind. Die Leerstandsrate in den US-Konsumtempeln wird im Landesschnitt bis Ende des Jahres um 4,2 Prozent auf 7,4 Prozent steigen, prognostiziert Ross Moore, Chefanalyst beim Immobiliendienstleister Colliers International. Dennoch haben Investoren mit dem Bau zahlreicher neuer Shoppingcenter begonnen, die nach Colliers-Berechnungen allerdings nur zu drei Vierteln vermietet werden können. Private Equity Fonds, die in solchen Einzelhandelsimmobilien investiert sind, müssten deshalb mit weiter rückläufigen Renditen rechnen. Konnten sie 2004 noch Erträge aus Wertsteigerungen und Mieteinnahmen von durchschnittlich 23 Prozent erzielen, waren es 2006 lediglich 13,4 Prozent. Im ersten Quartal 2007 lag der Durchschnittsertrag bei 3,1 Prozent.
Zeit der lukrativen Verkäufe vorbei
Nun scheint auch die Zeit der lukrativen Verkäufe vorbei zu sein. Denn institutionelle und private Anleger in den USA haben zuletzt Milliardenbeträge aus einheimischen Real Estate Funds abgezogen. Nach einem Bericht des Bostoner Fondsanalysedienstes Emerging Portfolio Fund Research (EPFR) fiel das Volumen der Fonds binnen Wochen um 19,5 Prozent auf nur noch 66 Mrd. $ (48,5 Mrd. Euro). Real Estate Funds können sowohl direkt in Immobilien als auch in Aktien von Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren.
Um liquide zu bleiben, haben die Fonds zunächst REIT-Aktien verkauft. Der US-REIT-Index NAREIT fiel seit dem 20. Juli um 6,1 Prozent. "Hält die Entwicklung weiter an, werden die Fonds jedoch auch Immobilien abstoßen", sagt Loipfinger. "Dann werden die Preise unter Druck geraten."
Zudem planen institutionelle US-Investoren, sich zumindest teilweise vom heimischen Markt zurückzuziehen, was die Nachfrage weiter schwächt. Calpers, die Pensionskasse der kalifornischen Staatsbediensteten, kündigte jetzt an, ihr 20 Mrd. $ schweres Immobilienportfolio massiv umzubauen. Derzeit liegt der Großteil der Bestände innerhalb der USA. Künftig soll der nationale Anteil auf 50 Prozent reduziert werden.
Das hat Folgen für Fonds, die ihre US-Immobilien noch nicht verkauft haben. "Ein Preisverfall am US-Markt würde zu Wertberichtigungen bei den amerikanischen Immobilien jener Fonds führen, die bereits dort investiert sind", warnt Beatrix Boutonnet, Expertin des Branchenblatts "Fondstelegramm". Dies würde sich aber frühestens 2008 in den Renditen niederschlagen, weil die Objekte nur einmal im Jahr bewertet werden.
"Die fallenden Preise am US-Markt sind aber auch eine neue Chance für deutsche offene Immobilienfonds", sagt Thomas Beyerle, Leiter Research & Strategie der Allianz-Immobilientochter Degi. "Sie könnten dann günstig in den US-Markt einsteigen."
Viele offene Fonds in Deutschland sitzen derzeit auf hohen Bargeldbeständen. Anleger hatten seit Jahresbeginn mehr als 5 Mrd. Euro in die Branchenprodukte investiert. Doch wegen der hohen Preise an den Immobilienmärkten hatten sich die Fondsmanager mit Käufen bislang zurückgehalten - das könnte sich bald ändern.
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Aus der FTD vom 23.08.2007
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