Interview: "Schwimmbäder bringen Rendite"
Public-Private Partnerships (PPP) sollen der öffentlichen Hand beim Sparen helfen. Alexander von Erdely von CB Richard Ellis über die Zwänge der Kommunen, die Möglichkeiten der Investoren und die Chancen von Bäderfonds.FTD: Schulen, Schwimmbäder und Straßen müssen saniert werden.
Alexander von Erdely: Andere Immobilien der öffentlichen Hand auch: Wenn Sie ein heruntergekommenes Gebäude in einer 1a-Lage sehen, hängt garantiert ein Stadt- oder Landeswappen dran.
FTD: Doch der Staat hat kein Geld. Wer soll dann investieren?
Von Erdely: Solche Objekte sind für Investoren interessant, die das lange, ruhige Geld suchen, zum Beispiel Versicherer oder Pensionskassen. Das ist kein Thema für Private-Equity-Fonds, die nach zwei, drei Jahren 30 Prozent Rendite sehen wollen. Dafür haben Sie den bonitätsstärksten Mieter, den es gibt: die öffentliche Hand. Große Sprünge dürfen Sie nicht erwarten, aber auch keine Pleite, wie wir sie gerade am amerikanischen Immobilienmarkt sehen.
FTD: Bei PPP-Projekten übernehmen Firmen öffentliche Aufgaben. Der Entwurf zum Investmentgesetz sieht PPP-Fonds für Privatanleger vor. Eine attraktive Anlageklasse?
Von Erdely: Sie sind auf jeden Fall eine Bereicherung, ähnlich wie der REIT, die neue Rechtsform für Immobiliengesellschaften, die nach langen Diskussionen jetzt Realität ist. Noch ist das Gesetz für PPP-Fonds aber nicht durch, und auch Ideen der Fondsgesellschaften fehlen.
FTD: Die sind vielleicht noch zu sehr mit REITs beschäftigt.
Von Erdely: Gut möglich. Wenn es einen Bäderfonds geben würde, würde ich jedenfalls sofort investieren. Schwimmbäder zeigen schön, welche Vorteile PPP bringen kann.
FTD: Was macht der Private besser als die Kommune?
Von Erdely: Die öffentliche Hand ist nicht dümmer, aber sie ist anderen Zwängen unterworfen. Da werden schnell mal politisch zehn Prozent Ausgabenkürzung durchgedrückt. Der private Investor kann freier agieren. Er rechnet sich aus, ob sich eine zusätzliche Investition von 1 Mio. Euro in energiesparende Technik lohnt. Das senkt die Betriebskosten, was die Mehrausgaben in einigen Jahren wieder reinspielen kann. Die Kommune dagegen muss nach einer Ausschreibung das günstigste Angebot annehmen, was oft nicht das qualitativ hochwertigste ist.
FTD: Welcher Privatinvestor hat Interesse, Geld in ein marodes Stadtschwimmbad zu stecken?
Von Erdely: Das Schöne ist ja, dass er das Angebot ausweiten kann. Wenn ich heute mit meinen Kindern ins kommunale Schwimmbad gehe, kann ich das Geld, das ich mitnehme, gar nicht ausgeben. Mehr als eine Imbissbude gibt es dort oft nicht. Thallasso-Therapie und Massagen sind auch keine Aufgabe der öffentlichen Hand - die soll nur Schul- und Vereinsschwimmen sicherstellen. Wenn das der private Investor nebenher kostengünstig anbieten kann, haben beide was davon.
FTD: Bringt PPP immer Vorteile?
Von Erdely: Im Gegenteil. PPP funktioniert oft nicht. Nehmen Sie eine Grillhütte im Wald oder einen Bauhof: Was soll da ein Privater besser machen als die Kommune? Meist lohnt sich PPP nur, wenn hohe Betriebskosten anfallen.
FTD: Manchmal holt ein Investor auch mehr aus einem Standort raus als die öffentliche Hand.
Von Erdely: Das stimmt, oft zeigt sich erst durch PPP-Projekte, welches Potenzial in einer Fläche steckt. Das Land Baden-Württemberg hat in Heidelberg ein altes Behördenzentrum, drei Gebäude in 1a-Lage, die saniert oder abgerissen werden müssen. Man entschied sich für einen Neubau. Der Investor kann die Fläche viel besser nutzen, unter anderem, weil in den alten Gebäuden die Eingangshallen und die Flure unheimlich viel Platz wegnehmen. Auf der Hälfte des Grundstücks entstehen jetzt neue Büros, deren Miete für das Land günstiger ist als der Unterhalt der alten Gebäude. Die andere Hälfte kann der Investor für Projektentwicklungen nutzen.
FTD: Hätte das Land dies nicht alleine stemmen können?
Von Erdely: Die öffentliche Hand ist Bestandswahrer, kein Projektentwickler, das ist auch nicht ihre Aufgabe. Die Konzentration auf die Kernkompetenzen ist auch bei ihr angekommen. Sie muss das Schulgebäude nicht besitzen, um die Kinder gut ausbilden zu können. Es geht um die Trennung von Eigentum, Nutzung und Betrieb - jeder macht, was er am besten kann.
FTD: Wenn eine Stadt ihre Wohnungen verkauft, mag das im Augenblick sinnvoll sein. Allerdings verscherbelt sie das Tafelsilber.
Von Erdely: Trotzdem rechnen sich solche Geschäfte häufig: Wenn eine Stadt zum Beispiel sechs oder sieben Prozent Zinsen für ihre Schulden bezahlt, die Wohnungen aber nur drei Prozent Rendite bringen, zahlt sie drauf. Eine Wohnbaugesellschaft oder ein Schwimmbad ist für mich nicht Teil der Daseinsvorsorge. Mir ist lieber, wenn die Stadt Schulden zurückzahlt und Geld freischaufeln kann, das sie in Kindertagesstätten investieren kann.
FTD: Infrastruktur ist in Mode. Es gibt geschlossene Fonds, die Schulden aufnehmen, um die versprochenen Ausschüttungen leisten zu können. Die Wette geht also nur auf, wenn der Wert des Objekts steigt. Ziemlich riskant, oder?
Von Erdely: Klar, aber Sie müssen unterscheiden zwischen haushalts- und nutzerfinanzierten Objekten. Für ein Schulgebäude zahlt eine Kommune ein Nutzungsentgelt, das über Jahre festgeschrieben ist. Hier bekommen Sie keine zehn Prozent Rendite, aber weniger als vier Prozent sind auch unwahrscheinlich. Bei einem Mauttunnel oder einem Erlebnisbad kommen Chancen auf Wertsteigerungen dazu. Die Rendite ist höher, aber natürlich auch das Risiko. Sehr spekulativ wäre ein Fonds, der nur ein Schwimmbad im Portfolio hat. Wenn er aber auf 40 oder 50 Bäder zugleich setzt, streut er das Risiko.
Das Interview führte Bernd Mikosch.
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Aus der FTD vom 09.08.2007
© 2007 Financial Times Deutschland,
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