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Portfolio: Mehrfamilienhaus statt Eigenheim

Das Interesse an deutschen Einzelwohnungen und Mehrfamilienhäusern steigt. Dabei ist die Rendite abhängig von der Region und der Objektlage. Außerdem gibt es relativ große Preis- und Qualitätsunterschiede.

In Hamburg drängen derzeit dänische Käufer in Scharen auf den Wohnungsmarkt, beobachtet Joern Olaf Ridder, Leiter Wohnimmobilien bei Grossmann & Berger. "Angelockt werden sie von den im Vergleich zu ihren Heimatmärkten hohen Renditen und der Hoffnung, dass die Preise auch hierzulande kräftig steigen werden."

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Das Interesse an deutschen Einzelwohnungen und Mehrfamilienhäusern wächst. Das belegt eine aktuelle Studie der Norddeutschen Landesbank. Danach bilde Deutschland im internationalen Vergleich zwar noch immer das Schlusslicht bei der Preisentwicklung, doch inzwischen sei eine deutlich anziehende Nachfrage zu beobachten. Das Interesse richtet sich - wegen der zu erwartenden Wertsteigerung und einer Rendite, die oftmals höher ausfällt als bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern - neuerdings auf komplette Mietshäuser.

Immobilienaffine Privatanleger fragen sich, ob jetzt ein günstiger Zeitpunkt wäre, in ein kleines, vielleicht dreigeschossiges Mietshaus zu investieren, zumal auch die niedrigen Zinsen für ein solches Investment sprechen: Schließlich könnten die kurzfristigen Finanzierungskosten durch langfristig erwartete Erträge gedeckt werden.

Doch gute Objekte sind rar und die regionalen Unterschiede groß. In Hamburg etwa, "wo der Zinshausmarkt boomt", so die Experten bei Grossmann & Berger, "werden unsere Objekte fast nur noch an vorgemerkte Kunden verkauft, an den offenen Markt kommen sie kaum mehr." Mietshäuser in guten Lagen, beispielsweise in Eppendorf, wechselten bis zur 20-fachen Jahresnettomiete den Eigentümer.

Leerstandsrisiko schwankt

In Gelsenkirchen dagegen ist ein Mehrfamilienhaus - Baujahr 1953, dreigeschossig, acht Wohneinheiten - am offenen Markt schon für Faktor 15 zu haben: Bei Jahresnettomieteinnahmen von rund 16.000 Euro steht die aktuelle Kaufpreisforderung für das voll vermietete Objekt bei 240.000 Euro. Das entspricht einer Netto-Anfangsrendite von etwa 6,7 Prozent. Diese Kennzahl wird berechnet durch den Quotienten aus Nettojahresmiete und Kaufpreis, inklusive Transaktionskosten. Sie liegt in den alten Bundesländern bei durchschnittlich 5,3 Prozent. Neben dem Kriterium Lage stellt sie die wichtigste Kennziffer für eine Anlageentscheidung dar. "Jedoch hängt diese Mietrendite sehr stark von der Region ab", sagt Günter Vornholz, Immobilienexperte der Norddeutschen Landesbank.

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Ähnliches gilt für das Leerstandsrisiko, das von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich ausfällt. Die Spanne reicht laut Techem-Empirica-Leerstandsindex des Jahres 2005 von 1,2 Prozent im wirtschaftlich starken Baden-Württemberg bis zu 11,4 Prozent in Sachsen-Anhalt. Dies mag ein Grund dafür sein, dass manche Immobilieninvestoren die neuen Bundesländer - mit Ausnahme von Vorzugslagen mit hohem Vermietungsstand in Leipzig und Dresden - meiden.

In ihrem "Anforderungsprofil Wohnen Deutschland" definiert Patrizia Immobilien einige aufschlussreiche Entscheidungsmerkmale, die auch dem privaten Zinshausinvestor von Nutzen sein können: Als Voraussetzung nennt das Augsburger Unternehmen beispielsweise die Baujahre 1950 bis 1969 und ab 1980, Objekte mit weniger als sechs Geschossen, einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von mehr als 55 Quadratmetern und gelegen in einer Großstadt. "Der anhaltende Zug zurück in die Großstadt ist allerdings sehr stark abhängig von der jeweiligen Lebenssituation: bei älteren Generationen ja, bei jüngeren mit Familie nein", sagt Vornholz.

Von einer 120-Prozent-Finanzierung - einem Kredit für den gesamten Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notargebühren und Steuern - raten Experten allerdings ab. "Das ist problematisch, denn jede Investition in ein Mietshaus berge - unabhängig vom Arbeitsaufwand - auch ein erhebliches Risiko", sagt Marc René Dröge, Steuerberater in Bad Homburg, der solche Finanzierungen nur Anlegern mit gesicherten Verhältnissen empfiehlt. Vor allem eine schlechte Zahlungsmoral der Mieter kann klamme Hausbesitzer finanziell in den Ruin treiben. Ferner ist es ratsam, Immobilien in Wohnortnähe zu kaufen. Das ermöglicht die Kontrolle - ansonsten müssten teure Hausverwalter engagiert werden. Alternativ könnten die Besitzer eine Wohnung in dem Haus selbst beziehen.

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