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Recht & Steuern: Verkaufsgewinne in Gefahr

Schon wieder überlegt der Staat, wie er bei privaten Verkäufen mitverdienen kann. Hausbesitzer, Depotinhaber und Kunstsammler müssen jetzt über Abwehrstrategien nachdenken. von Ulrike Wirtz, Bergheim

Der Staat überlegt, wie er bei privaten Verkäufen mitverdienen kann

Der Fiskus ist unersättlich. Künftig will er Privatleute, die sich von Vermögensteilen trennen, stärker zur Kasse bitten. Bisher sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, Wertpapieren und ähnlichen privaten Besitztümern nach bestimmten Haltezeiten abgabenfrei. Diese Spekulationsfristen betragen bei Grundbesitz zehn Jahre, bei Aktien und Kunstwerken ein Jahr. Entfallen die Fristen, verdient der Staat bei jedem privaten Verkaufsgewinn mit.

Nach derzeitigen Planungen des Gesetzgebers sollen die Spekulationsfristen erst 2008 gestrichen werden. Doch besorgte Hauseigentümer und Depotinhaber überlegen schon heute, wie sie dem gierigen Griff des Finanzamts zuvorkommen können. Dabei wurden erst 1999 die Haltefristen verlängert: bei Immobilien von zwei auf zehn Jahre, bei mobilen Wertgegenständen von sechs Monaten auf ein Jahr - beides rückwirkend. "So rutschten sogar Objekte und Geldanlagen wieder in die verlängerten Fristen hinein, für die nach Gesetzeslage bis 1999 bereits die Haltezeit abgelaufen war", sagt Dietgard Klingberg, Steuerberaterin bei PricewaterhouseCoopers in Frankfurt. Ob das verfassungskonform ist, prüft derzeit das Bundesverfassungsgericht.

Obwohl es noch nicht entschieden hat, droht aus Berlin neues Ungemach. Eigenheimbesitzer müssen sich aber wohl keine Sorgen machen. "Selbst genutzte Immobilien sind nicht von der Änderung des Paragrafen 23 Einkommensteuergesetz erfasst, ob gekauft oder gebaut. Hier bleibt ein höherer Erlös gegenüber dem früheren Kauf- oder Herstellungspreis steuerfrei", sagt Klingberg. "Das Gleiche gilt, wenn ein Eigenheim mit viel Eigenleistung errichtet oder renoviert wurde."

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Anders sieht es jedoch aus, wenn Privatleute vermietete Immobilien verkaufen werden. "Hier schlägt die verschärfte Besteuerung umso härter zu, je länger Objekte im Eigentum stehen. Denn hier hat sich einiges an Wert im Vergleich zu Kaufpreis oder Herstellungskosten angesammelt", sagt der Offenburger Steuerberater Cornelius Nickert. Das gilt vor allem für vor und nach dem Krieg erbaute Mietshäuser. Beim Verkauf werden die stillen Reserven aufgedeckt und die Besitzer zur Kasse gebeten. Da tröstet es kaum, dass die Höhe der Steuer auf den Gewinn noch unklar ist. Im Gespräch ist ein Satz von 20 Prozent.

Aber was passiert, wenn die alten Kaufverträge nicht mehr auffindbar oder Belege über frühere Herstellungskosten verschollen sind? Alternativ denkt der Gesetzgeber deshalb über eine pauschale Steuer von fünf Prozent auf den Verkaufspreis nach. "Hier bliebe unberücksichtigt, wenn mit Verlust verkauft würde. Die Abgabe stellt dann eine verfassungsrechtlich kaum haltbare Substanzsteuer dar", sagt Nickert.

Dem drohenden Steuerzugriff können private Verkäufer sicher entgehen, wenn sie vor der Gesetzesänderung die stillen Reserven aufdecken - etwa durch einen Verkauf innerhalb der Familie. "Der Preis muss hoch genug sein, um die Reserven abzudecken. Nur dann spart die Familie bei einem Weiterverkauf nach Inkrafttreten des geplanten Rechts die neue Gewinnsteuer", sagt Klingberg. Wie bei einem Verkauf an Fremde müssen jedoch die Formalien eingehalten, etwa der Kaufpreis über eine Grundschuld abgesichert oder marktgerechte Sollzinsen bei Stundung des Betrags bezahlt werden. "Damit der Verkauf keine Grunderwerbsteuer kostet, dürfen nur Verwandte gerader Linie wie Eltern, Ehepartner oder Kinder kaufen", sagt Notar Till Schemmann.

Bei einem größeren Bestand privater Mietobjekte lohnt es sich für die Eigentümer, eine gewerbliche GmbH & Co KG zu gründen und die Objekte an diese zu veräußern. "Damit keine Grunderwerbsteuer anfällt, müssen die Gesellschafter mit den bisherigen Eigentümern identisch sein", sagt Steuerberater Nickert. Bei der gewerblichen KG wären die Mieten zwar gewerbesteuerpflichtig. Da sie bei der Einkommensteuer aber angerechnet würden, fiele das nicht so ins Gewicht.

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