FTD-Serie: Informationen für Anleger
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Baugeld: Finanzkrise verbilligt Immobilienkredite
Sinkende Renditen für Staatsanleihen lassen die Baugeldzinsen fallen. Vorausdarlehen sichern günstige Konditionen. FTD.de gibt einen Überblick die derzeitgen Sätze.Die sinkenden Kapitalmarktzinsen haben die Baugeldpreise purzeln lassen. Die Zinssätze von Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit sind seit dem Sommer um mehr als 16 Prozent gefallen. Die niedrigsten Effektivzinssätze für Kredite mit zehnjähriger Laufzeit über maximal 60 Prozent des Immobilienwerts betragen nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Interhyp aktuell nur 4,15 Prozent. Über die weitere Zinsentwicklung sind Experten allerdings geteilter Ansicht.
"Wohneigentum eignet sich nicht zum Zocken", sagt Folker Hellmeyer, Chefvolkswirt der Bremer Landesbank. Er rät von Spekulationen auf weiter fallende Zinsen ab. Familien, bei deren Eigenheimfinanzierung die Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, sollten sich jetzt die günstigen Baugeldkonditionen über Vorausdarlehen sichern. Das Gleiche gelte für Immobilienkäufer, die erst im nächsten Jahr ein Haus oder eine Wohnung erwerben wollten.
Mit einem Vorauskredit, Forward-Darlehen genannt, können sich Anschlussfinanzierer und künftige Immobilienerwerber die aktuellen Zinskonditionen gegen ein geringes Aufgeld sichern. "Aktuell liegen die Zinsaufschläge je nach Anbieter zwischen 0,1 und 0,2 Prozentpunkten pro Jahr", sagt ein Interhyp-Sprecher. Für einen sofort fälligen Hypothekenkredit über bis zu 60 Prozent des Immobilienwerts betragen die niedrigsten Zinssätze aktuell 4,15 Prozent effektiv bei zehnjähriger Zinsbindungsfrist. Wer sich diese Konditionen für einen in zwölf Monaten zur Refinanzierung anstehenden Hypothekenkredit jetzt über ein Forward-Darlehen sichert, zahlt für den Kredit effektiv zwischen 4,25 und 4,35 Prozent. Wird der Kredit erst in 24 Monaten abgerufen, liegen die Zinssätze effektiv zwischen 4,35 und 4,45 Prozent.
Bei Krediten mit längerer Laufzeit oder höherem Beleihungsauslauf werden weitere Zuschläge fällig. Bei einem Darlehen über 60 bis 80 Prozent des Immobilienwerts mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren beträgt der beste Satz aktuell 4,24 Prozent effektiv. Für ein Vorausdarlehen, das in zwölf Monaten abgerufen wird, liegen die Zinssätze in diesem Fall effektiv zwischen 4,34 und 4,44 Prozent.
Kai Oppel, Finanzierungsexperte beim Kreditvermittler Hypothekendiscount, geht allerdings davon aus, dass Baugeld weiterhin billig bleibt: "In diesen Tagen muss sich kein Grundeigentümer mit einem Kreditabschluss wirklich beeilen."
Die Baugeldkonditionen sind abhängig von der Kursentwicklung der Staatsanleihen. Steigen die Börsennotierungen der staatlichen Schuldverschreibungen, fallen automatisch im Gegenzug deren Zinsrenditen, erläutert Oppel. In diesem Fall können Banken Pfandbriefe zur Refinanzierung der von ihnen begebenen Immobilienkredite zu geringeren Zinssätzen am Kapitalmarkt platzieren. Wegen des harten Wettbewerbs am deutschen Markt reichen die Kreditinstitute die niedrigen Refinanzierungskosten sofort an die Kunden weiter. "Die Wirtschaftskrise und die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank haben die Kurse von Staatsanleihen zuletzt beflügelt und damit die Preise für Hypothekendarlehen gedrückt", sagt Oppel. Durch die Rezession und die Aussicht auf weitere mögliche Leitzinssenkungen werde die Flucht in Staatsanleihen anhalten und Baugeld weiterhin billig bleiben, ist der Experte überzeugt.
Hellmeyer ist da anderer Ansicht: "Der Rally an den Anleihemärkten wird bald eine Gegenbewegung folgen", sagt er. Bereits im ersten Quartal nächsten Jahres dürften die Kurse der Staatsanleihen wieder fallen und damit deren Zinsrenditen steigen. In diesem Fall könnten Banken Pfandbriefe nur zu höheren Zinssätzen an den Kapitalmarkt bringen - was Baugeld verteuern werde. Möglicherweise würden die Kurse der Staatsanleihen im zweiten Quartal 2009 wieder anziehen. "Dann dürfte die Finanzkrise ihren Höhepunkt erreichen und zu einer erneuten Flucht in sichere Werte führen", sagt der Volkswirt. Grundeigentümer sollten darauf aber nicht spekulieren, sondern sich zu ihrem eigenen Schutz jetzt die aktuell günstigen Zinskonditionen für ihre Refinanzierung sichern.
Auch Interhyp-Vorstand Robert Haselsteiner rät von einer Spekulation auf weitere Baugeldverbilligungen ab. Die Finanzkrise könnte es Banken erschweren, sich am Kapitalmarkt zu refinanzieren. Haselsteiner: "Sinkende Kapitalmarktzinsen durch steigende Kurse bei Staatsanleihen würden dann nicht zwangsläufig zu niedrigeren Baugeldzinsen führen."
| Niedrigzins für viele Jahre | ||
|---|---|---|
| Bestsätze bei Baugeldzinsen | ||
| Stand: 3.12.08; Quelle: Interhyp | ||
| Zinsbindung | nominal | effektiv |
| 5 Jahre | 3,70 % | 3,76 % |
| 10 Jahre | 4,07 % | 4,15 % |
| 15 Jahre | 4,20 % | 4,28 % |
| 20 Jahre | 4,31 % | 4,40 % |
| 25 Jahre | 4,30 % | 4,39 % |
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FTD.de, 04.12.2008
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