Berliner Immobilienfirma: Deutsche Wohnen plant neuen Coup

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Die Berliner Immobilienfirma Deutsche Wohnen  wappnet sich für den nächsten großen Zukauf. Auf einer außerordentlichen Hauptversammlung am 4. Dezember will sich der MDAX-Konzern die Genehmigung für eine weitere Kapitalerhöhung einholen, mit der die Deutsche Wohnen bei einem derzeitigen Aktienkurs von rund 13,50 Euro  bis zu 1 Mrd. Euro  erlösen könnte. Die Einnahmen aus den letzten beiden Kapitalerhöhungen von netto rund 620 Mio. Euro  sind so gut wie aufgebraucht.

Kursinformationen und Charts

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Damit bringt sich das Unternehmen, das erst in diesem Sommer mit der Ãœbernahme der 24.000 einstigen Baubecon-Gewerkschaftswohnungen von der Bank Barclays  für 1,3 Mrd. Euro schlagartig gewachsen war, für einen weiteren großen Zukauf in Stellung. Im Visier hat Vorstandschef Michael Zahn vor allem die 38.000 Wohnungen der Gagfah-Tochter Dresdner Woba. Die Gagfah gehört dem US-Finanzinvestor Fortress und will bis Jahresende einen Käufer finden. In den Büchern der Gagfah  wird die Woba mit 1,8 Mrd. Euro bilanziert - ein Betrag, den die Deutsche Wohnen zusammen mit Bankkrediten nach eine Kapitalerhöhung also stemmen könnte. Der Deutsche-Wohnen-Kurs brach am Mittwoch um 5,5 Prozent ein.

Investoren und Immobilienfirmen, die große Siedlungen kaufen und vermieten, buhlen derzeit um neue Wohnungen in Deutschland. In Zeiten niedriger Zinsen wollen sie das Geld ihrer Anleger möglichst sicher investieren und dennoch eine nennenswerte Rendite erwirtschaften. Mit Wohnungen ist das auf Dauer nur möglich, wenn der Bestand groß ist. Denn die Bewirtschaftung und Instandhaltung ist teuer und lohnt sich sonst oft nicht. Und wenn wie bei der Deutsche Wohnen nur ein im Branchenvergleich kleiner Teil der Einheiten leer steht, kann das Unternehmen nur noch über Mieterhöhungen, die in Deutschland jedoch schwer durchzusetzen sind, wachsen - oder eben extern über Zukäufe.

Das versucht derzeit nicht nur die Deutsche Wohnen mit mehr als 70.000 Einheiten. Auch die Konkurrentin TAG , die im Frühjahr für 960 Mio. Euro die 25.000 Wohnungen der BayernLB-Tochter DKB Immobilien in Ostdeutschland übernommen hatte, will expandieren. Deren Vorstandschef Rolf Elgeti ist anders als Zahn aber vor allem an der Wohnungseinheit der noch staatseigenen TLG interessiert, die der Bund bis Ende des Jahres versilbern will.

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Insidern zufolge ist hier noch keine Entscheidung gefallen. Der Verkaufsprozess, bei dem die Bieter bereits bindende Angebote abgegeben haben, soll Ende November abgeschlossen werden. Die TLG besteht aus einer Wohnungssparte mit rund 11.500 Wohnungen im Wert von rund 500 Mio. Euro und einer weitaus größeren Gewerbeeinheit, für die sich unter anderem der Finanzinvestor Lone Star interessieren soll.

Neben börsennotierten Gesellschaften haben auch Finanzinvestoren in diesem Jahr wieder bei deutschen Immobilien zugeschlagen. Cerberus etwa kaufte für geschätzt 900 Mio. Euro die insolvente Speymill. Wenn der Staat allerdings Wohnungen an einen Finanzinvestor verkauft, ist immer mit besonders hohen Protesten der Mieter und linksorientierten Parteien zu rechnen. Erst im Sommer verfolgten Demonstranten in Berlin einen Bus mit Vertretern der Immobilienbranche. "Keine Rendite mit der Miete", riefen sie. Beim Verkauf der TLG-Wohnungen schaltete sich sogar die Linke ein und gründete eine Genossenschaft, an der sich Mieter beteiligen konnten. Diese flog jüngst aber aus dem Verkaufsprozess heraus - wie auch bereits die Kommunen im Bieterverfahren um die Wohnungstochter der Landesbank Baden-Württemberg, die schließlich für 1,4 Mrd. Euro an ein Konsortium um die Immobilienfirma Patrizia  ging.

Auch beim Verkauf der Wohnungsfirma GBW, von der sich die BayernLB auf Geheiß der EU trennen muss, rechnen Insider den Kommunen nur geringe Chancen aus. Die 33.000 Wohnungen liegen in München und Umgebung und sollen bis April 2013 verkauft werden. Erst jüngst bekundete Österreichs größte Immobilienfirma Immofinanz  ihr Interesse an der GBW, vorher hatte bereits Patrizia den Finger gehoben.

Laut Berechnungen des Maklerhauses BNP Paribas Real Estate wurden in den ersten neun Monaten 2012 größere Wohnungsbestände für rund 8,7 Mrd. Euro verkauft - doppelt so viel wie vor Jahresfrist und deutlich mehr als jeweils in den vier Jahren zuvor insgesamt. Die mit Abstand wichtigste Käufergruppe seien deutsche Investoren. Den letzten Immobilienboom erlebte Deutschland vor der Finanzkrise zwischen 2004 und 2007. Damals finanzierten die Unternehmen ihre Zukäufe jedoch oft größtenteils über Kredite und gerieten in Schwierigkeiten, als der Wert der teuer eingekauften Immobilien fiel und die Banken mehr Eigenkapital forderten - dies meist vergeblich.