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Büroimmobilien: Krise erreicht deutschen Mietmarkt
Die Wirtschaftskrise hat den deutschen Bürovermietungsmarkt in den ersten Monaten des Jahres unerwartet stark getroffen: Makler vermitteln weniger Büroflächen und rechnen mit steigendem Leerstand. Das sind auch für die Banken schlechte Nachrichten.Laut den jüngsten Daten des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) wurden in den sechs größten deutschen Städten im ersten Quartal nur noch 500.000 Quadratmeter neu vermietet.
Das war nicht nur ein Drittel weniger als im Vorjahresquartal, sondern auch das schlechteste Quartalsergebnis seit fünf Jahren. Die kürzlich neu vermietete ehemalige Zentrale der Dresdner Bank zählt etwa 72.000 Quadratmeter und verzerrte damit die Vermietungszahlen zumindest in Frankfurt ins Positive. "Jede halbwegs riskante Entscheidung wird sorgsam überlegt, und dazu gehört eben auch ein Umzug", sagte Helge Scheunemann, Analysechef bei JLL Deutschland.
Die sinkende Nachfrage dürfte auch die Mieten weiter drücken - wenngleich die Makler nicht mit einem so gravierenden Einbruch rechnen wie nach dem letzten Höhepunkt 2001; schließlich seien die Mieten in Deutschland im jüngsten Boom recht wenig gestiegen.
Gleichwohl sind dies schlechte Nachrichten nicht nur für Immobilieninvestoren, sondern auch für die finanzierenden Banken. Angesichts fallender Immobilienpreise hoffen die Kreditinstitute, dass zumindest die Mieten nach wie vor ausreichen, um Zins und Tilgung zu leisten. Wer jedoch in diesem Jahr Mieter verliert, kann die Flächen oft nur noch billiger vermieten, zumal 2009 viele Mietverträge aus den Boomjahren auslaufen. Laut Scheunemann sind das etwa Zehnjahresmietverträge aus dem Jahr 2000 oder Verträge aus dem schon wieder umsatzstarken Jahr 2005.
Der Immobiliendienstleister Savills erwartet daher, dass die durchschnittlichen Mieten auf allen deutschen Büromärkten weiter nachgeben werden. Etwas weniger stark sinken würden allenfalls die Spitzenmieten. Letztere machen in der Regel jedoch nur etwa fünf Prozent eines Mietmarkts aus. Im ersten Quartal seien die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht um durchschnittlich 2,7 Prozent gesunken. Eingebrochen ist aber die flächengewichtete Durchschnittsmiete: Diese fiel in allen Märkten um acht Prozent im Vergleich zum vierten Quartal. Außerdem dürfte das Volumen fertiger Flächen in beinahe allen Märkten höher ausfallen als im vergangenen Jahr: Der Leerstand steige spürbar.
Das erwartet auch JLL. Angesichts sinkender Nachfrage steige die Leerstandsquote in allen Städten weiter: "Im Schnitt erwarten wir mehr als zehn Prozent als Mittelwert für alle sechs Hochburgen."
Überraschend seien jedoch die Zahlen zu Untermieten. Normalerweise versuchen Unternehmen im Abschwung, ihre nicht mehr benötigten Flächen notgedrungen weiterzuvermieten. Aktuell würden in den sechs großen Städten etwas mehr als 300.000 Quadratmeter als Untermietflächen angeboten, 23 Prozent weniger als vor zwölf Monaten und zwölf Prozent weniger als Ende 2008. Viele Unternehmen würden offenbar möglichst lange ihren Personal- und Flächenbestand halten wollen. In der letzten Immobilienrezession habe sich auch gezeigt, dass Untervermietung nicht so leicht sei, so JLL.
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FTD.de, 13.04.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
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