FTD-Serie: Informationen für Anleger
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"Die Psychologie der Immobilienkrise"
Die Immobilienkrise in den USA zeigt, wie schnell Häuser an Wert verlieren können. Trotzdem verteidigt Ulf Buhlemann von CB Richard Ellis eine Bewertung, die extreme Preissprünge abbildet. Wichtig sei, die Märkte gut zu kennen und unabhängig zu bleiben.FTD Herr Buhlemann, mögen Immobilienbewerter wie Sie Überraschungen?
Ulf Buhlemann Ob Bewerter an sich Überraschungen mögen, kann ich nicht beantworten. Ich mag keine, wenngleich es meine Aufgabe ist, das Marktgeschehen eins zu eins abzubilden. Insofern sind Überraschungen Teil meiner Arbeit.
FTD In den USA und Großbritannien sinken die Immobilienwerte und Mieten zum Teil dramatisch. Wie groß ist das Überraschungspotenzial in Deutschland?
Buhlemann Wir haben in Deutschland einen ganz anderen Markt. In den großen Bürozentren beobachten wir eine stabile Nachfrage nach Büroflächen und anziehende Mieten. Aber wir haben im Moment leicht rückläufige Kapitalwerte. Das trifft auf die meisten Lagen zu, aber in unterschiedlicher Art und Weise. Die B-Lagen werden stärker abgestraft als die A-Lagen. Und sehr gute Gebäude an richtig guten Standorten sind von den Preisrückgängen nur minimal betroffen.
FTD Folglich scheint sich die Immobilienkrise hierzulande nicht auszuwirken?
Buhlemann Das sehe ich anders. Der Finanzierungsmarkt ist zu großen Teilen ausgetrocknet. Kredite gibt es - wenn überhaupt - nur zu deutlich schlechteren Konditionen. Und das Zinsniveau sowie der notwendige Eigenkapitaleinsatz haben einen großen Einfluss auf die Preisfindung. Dadurch passiert eben jetzt einiges nicht, was vorher möglich war. Daneben hat die Immobilienkrise aber auch einen großen psychologischen Effekt.
FTD Wie meinen Sie das?
Buhlemann Schauen Sie sich an, was mit den Börsenkursen der Immobilien-AGs passiert ist. Die sind ungerechtfertigt in den Keller gerauscht. Das ist der psychologische Effekt. Immobilien sind derzeit aufgrund der Ereignisse in den USA generell nicht angesagt, ganz nach dem Motto: Kennst du eine, kennst du alle. Das ist natürlich Quatsch, aber ein Stück weit funktioniert der Kapitalmarkt so.
FTD Auch die Immobilienwerte sind oft nicht nachhaltig. In einem Jahr steigen die Preise, kurz darauf fallen sie.
Buhlemann Unsere Aufgabe ist es, dicht am Marktgeschehen zu sein. Vor drei bis vier Jahren dachten vorwiegend ausländische Investoren, die Mieten in Deutschland sind so weit unten, da kann man nichts falsch machen. Alle glaubten, dass die Mieten steigen und der Leerstand sinken wird, also zahlten sie ein bisschen mehr als deutsche Investoren. So zogen die Preise an. Und das müssen wir berücksichtigen. Der Bewerter folgt dem Markt, er macht ihn nicht.
Teil 2: Wann beginnt die Spekulation?
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FTD.de, 08.05.2008
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