Eigentumswohnungen: Bremen schlägt Hamburg, Hannover toppt München
Vermietete Eigentumswohnungen in mittelgroßen Städten werfen deutlich höhere Renditen ab als Objekte in den Metropolen. Das zeigen Zahlen der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL). Danach sind Wohnungen in Großstädten wie Hamburg und München inzwischen so teuer, dass Käufer aus den Mieteinnahmen eine Verzinsung von nur noch knapp drei Prozent auf ihr eingesetztes Kapitals erzielen. Hingegen werfen Eigentumswohnungen in Städten wie Bremen und Hannover Erträge von mehr als fünf Prozent ab.
Seit Beginn der Finanzkrise flüchten Privatanleger mit ihrem Kapital in Eigentumswohnungen. "Im Fokus stehen dabei vor allem die Metropolen", sagt Helge Scheunemann, Leiter der Analyse Deutschland bei JLL.
Allein von Anfang Juli 2011 bis Ende Juni dieses Jahres zogen der Studie zufolge die Preise von Eigentumswohnungen in Hamburg im Schnitt um weitere 15,6 Prozent an, in München sogar um 23,1 Prozent. Hingegen konnten Eigentümer bei Neuvermietungen in der Hansestadt ihre Forderungen im Mittel nur um 5,5 Prozent erhöhen, in der bayerischen Landeshauptstadt um 8,8 Prozent. Ohne Mieterwechsel dürften die Anpassungen sogar noch geringer gewesen sein. "Viele private Eigentümer verzichten auf regelmäßige Mieterhöhungen, um Mieter nicht zu vergraulen", sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst der Immobiliengesellschaft IVG.
Durch die Preisanstiege sind die in den Großstädten von Wohnungskäufern erzielbaren Erträge zusammengeschmolzen. Das zeigt eine Auswertung der JLL-Zahlen unter Berücksichtigung der Nebenerwerbskosten von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises sowie der Instandhaltungsrücklagen von einer Monatsmiete pro Jahr. Danach werfen etwa Wohnungen in München im Schnitt nur noch Nettorenditen von knapp unter und in Hamburg von knapp über drei Prozent ab.
Ganz anders ist die Situation in den Mittelzentren. "Der Investmentboom ist an diesen Standorten weitgehend vorbeigegangen", sagt Scheunemann. So seien in Bremen seit 2007 die Wohnungspreise nicht gestiegen, während die Mieten um 17 Prozent zugelegt hätten. Die Nettorenditen in der Weserstadt liegen deshalb gegenwärtig im Schnitt bei 5,7 Prozent. In Hannover sind es 5,2 Prozent, in Dortmund 5,02 Prozent, in Nürnberg 4,5 Prozent. "Noch attraktivere Rendite von bis zu sieben Prozent bieten die Seniorenstädte Görlitz und Weimar", weiß Beyerle. Kapitalanleger würden die beiden Orte bislang ignorieren. Die Wohnungspreise würden hier seit mehr als zehn Jahren tendenziell fallen, obwohl die Mieten im gleichen Zeitraum leicht anziehen.
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Aus der FTD vom 01.11.2012
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