FTD-Serie: FTD-Initiatorencheck
Die Leistungsbilanz verrät, wie viel die Anbieter geschlossener Fonds aus dem Geld der Anleger machen. Die FTD analysiert die wichtigsten Emittenten.
Fonds-Check: "Stadtquartier Freiburg" - auf Kante genäht
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2011 Visualisierung: Architekt Christof Müller
Geschlossene Immobilienfonds fanden zuletzt vor allem dann problemlos Zeichner, wenn sie mit zahlungskräftigen Mietern punkten konnten. Das eigentliche Gebäude war fast schon zweitrangig. Langsam besinnen sich Anbieter, Vertriebe und Anleger jedoch wieder auf andere wichtige Merkmale einer Immobilie: Standort, Lage, Bedarf, Bauqualität.
Das Fondshaus Hamburg (FHH) sucht Investoren für das "Stadtquartier Freiburg". Die Aussichten der Projektentwicklung sind nicht schlecht, allerdings ist der Fonds an einigen Stellen recht knapp kalkuliert.
Das Stadtquartier Freiburg (hier eine Visualisierung) soll neben Wohnungen auch Geschäfte und Restaurants beherbergen. Ende Juli ist die Grundsteinlegung
Auf dem Gelände eines ehemaligen Holzlagers in Freiburg entsteht ein neues Areal mit fast 200 Wohnungen und 10.600 Quadratmetern für Geschäfte. Dazu mehr als 750 Stellplätze für Autos, die auch in der Fahrradstadt Freiburg gefragt sind.
Der Anbieter geht in seinem Prospekt davon aus, dass die Projektentwicklung für 62,4 Mio. Euro umgesetzt werden kann, ein Faktor von 16,4 Jahresmieten. Die Wohnungen sollen Ende 2012 bezugsfertig sein und dem KfW-70-Standard entsprechen, also wesentlich weniger Energie verbrauchen als normale Gebäude.
Freiburg ist grün: Schon vor fast 20 Jahren wurde Freiburg zur "Deutschen Umwelthauptstadt" gewählt. Freiburg ist gefragt: Die Bevölkerungsentwicklung soll weiterhin stabil verlaufen. Die Bertelsmann Stiftung rechnet zwar bis 2030 mit einem moderaten Rückgang der Einwohnerzahlen um 0,4 Prozent.
Gleichzeitig soll die Zahl der Haushalte bis 2025 aber um 26 Prozent steigen. Das ist typisch für eine Universitätsstadt mit ihren zahlreichen Single-Haushalten.
Nach Angaben des Initiators fehlen in Freiburg bereits jetzt über 11.000 Wohnungen, mehr als zehn Prozent des aktuellen Bestands. Im Schnitt hat jeder Einwohner 35,8 Quadratmeter zur Verfügung. Das ist im bundesweiten Vergleich die kleinste Fläche.
Das neue Stadtquartier entsteht zwischen den Vierteln Mooswald und Stühlinger. Der Mietspiegel hält dort eine übliche Miete bis zu 12,50 Euro pro Quadratmeter für angemessen. Der Erstbezug im Fondsobjekt soll 10,70 Euro kosten.
Mieter Rewe, der Drogeriemarkt DM, Fressnapf und andere Einzelhändler haben Vorverträge für den Gewerbeteil abgeschlossen.
Knapp ein Drittel der Flächen hat außerdem der Projektentwickler Unmüssig übernommen und will sie untervermieten. Die Verträge laufen im Schnitt zwölf Jahre.
FHH kommt auf rund 77 Mio. Euro Gesamtinvestition, davon 33 Mio. Euro Fremdkapital. Rund 6 Mio. Euro finanziert der Fonds mit öffentlichen Mitteln über die L-Bank, die Staatsbank Baden-Württembergs. Die Zinsen sind 15 Jahre fest und mit 1,35 Prozent unschlagbar günstig.
Die Tilgung beginnt bei einem Prozent. Über den Löwenanteil von 27 Mio. Euro hat der Fonds eine übliche Hypothek aufgenommen. Die Zinsen sind zehn Jahre fest und betragen 3,9 Prozent. Die günstigen Konditionen erkauft sich FHH über ein zehnprozentiges Disagio.
Das ist happig, denn so muss der Fonds 2,7 Mio. Euro mehr aufnehmen, als er eigentlich benötigt. Zumal er innerhalb der Zinsfestschreibung nur rund die Hälfte des Disagios tilgt. Hier dreht FHH an den Stellschrauben, um Anlegern höhere Ausschüttungen zu ermöglichen.
Zeichner sollen ab 2013 Ausschüttungen von 5,25 Prozent im Jahr erhalten. Der Anbieter plant, die Immobilien nach 15 Jahren verkaufen zu können - ebenfalls zu einem Faktor von 16,4 Jahresmieten, die bis dahin gemäß der Prognose um knapp 24 Prozent gestiegen sind. Läuft alles wie geplant, machen Investoren vor Steuern ein Plus von 86 Prozent.
Der Freiburger Projektentwickler Unmüssig war bereits einer von mehreren Partnern in einem früheren FHH-Projektentwicklungsfonds. Die Firma hat seit 1976 rund 500.000 Quadratmeter Büros, Handelsimmobilien, Hotels und Wohnungen für rund 1 Mrd. Euro erstellt.
Gebühren und Provisionen machen rund zehn Prozent der Gesamtinvestition aus, das ist ein üblicher Wert.
| "Stadtquartier Freiburg" | |
|---|---|
| Fonds | Wohn- und Einzelhandelsobjekt in Freiburg |
| Anbieter | Fondshaus Hamburg, www.fondshaus.de |
| Mindestbeteiligung | 10000 Euro plus fünf Prozent Agio |
| Laufzeit | Verkauf nach 15 Jahren geplant |
| Ausschüttungen p.a. | 5,25 Prozent prognostiziert |
| Steuern | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung |
Quelle: Angaben des Anbieters
Neue, energiesparende Wohnungen mit Stellplätzen und Einkaufsmöglichkeiten sollten gefragt sein - vor allem in einer Stadt wie Freiburg, in der bezahlbare Wohnungen Mangelware sind.
Allerdings dürfen Anleger bei einer Projektentwicklung mehr erwarten als 5,25 Prozent im Jahr, die zudem nur dank beherztem Drehen an den Stellschrauben erreicht werden. Unter dem Strich ein gutes Immobilienprojekt mit Chancen - aber nicht gerade günstig.
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FTD.de, 14.07.2011
© 2011 Financial Times Deutschland,
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