FTD-Serie: Informationen für Anleger
Geld anlegen nach Plan: Von Aktien bis Hedge-Fonds, von Edelmetallen bis zu Index-Zertifikaten.
Fonds-Check: Substanzwerte Deutschland 3: Lebenslanges Lernen zahlt sich aus
MiBlind-Pool-Modelle mit unbestimmten Investitionen in Zielfonds sind längst Standard bei geschlossenen Immobilienfonds. Die noch vor rund zwei Jahren üblichen Fonds mit bekannten Objekten und Mietern finden Anleger nur noch ausnahmsweise. Grund dafür sind die global gestiegenen Immobilienpreise. Das aktuelle Angebot von Hannover Leasing zählt zu diesen Seltenheiten.Investoren des Fonds "Substanzwerte Deutschland 3" beteiligen sich an einem Bildungszentrum in Dreieich nahe Frankfurt. Das hört sich zunächst langweilig an.
Interessant aber ist der Mieter: Knapp 30 Jahre lang zahlt der Landkreis Offenbach die kompletten Einnahmen des Fonds. Überraschungen dürften hier ausbleiben - ein typisches Merkmal für ein Public-Private-Partnership-Projekt.
Der Experte für Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor geschlossene Immobilienfonds.
Das Haus des Lebenslangen Lernens (HLL) ist unter anderem Schule, Abendgymnasium, Musikschule und kommunales Dienstleistungszentrum für Arbeit. Hier lernen künftig Kinder, Berufsanfänger, Fachleute, Volkshochschüler, Studenten und Rentner. Bis 2008 entstehen zu einem garantierten Festpreis Neubauten mit drei bis fünf Geschossen, ein Parkhaus und eine Sporthalle. Bestehende Gebäude werden saniert. Die Schule kostete 62,2 Mio. Euro, das gesamte Investitionsvolumen summiert sich auf knapp 68 Mio. Euro. Anleger beteiligen sich mit 17,6 Mio. Euro, dazu kommen Darlehen für rund 50 Mio. Euro.
Das eigentliche Asset des Fonds. Anleger kaufen in erster Linie den Mietvertrag mit dem Landkreis Offenbach. Der Kontrakt läuft knapp 30 Jahre und sichert dem Fonds in den ersten Jahren Erträge von 3,8 Mio. Euro. Auf dieser Basis ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 16,5 Jahresmieten. Kein Sonderangebot, aber ein typisches Beispiel für aktuelle Immobilienpreise in Deutschland.
Die Prognose endet 2023. Anschließend soll das Objekt verkauft werden. Ein durchaus realistisches Szenario, denn der Mietvertrag mit der Kommune läuft dann noch rund 14 Jahre. Hannover Leasing rechnet mit einem Verkaufsfaktor von 14,5 Jahresmieten, die dann durch die Inflation bedingt rund 21 Prozent höher sein sollen als zu Beginn der Laufzeit. Anleger sollen aus dem Verkauf einen Anteil von 103 Prozent erhalten. Läuft alles wie kalkuliert, kommen die Zeichner auf eine rechnerische Verzinsung von jährlich 5,3 Prozent nach Steuern. Kann die Immobilie nur zum Faktor von 14 Jahresmieten veräußert werden, sinkt die Verzinsung auf lediglich 4,5 Prozent.
Fondszeichner bekommen in den ersten Jahren 5,5 Prozent, später bis zu sieben Prozent. Das gelingt jedoch nur, weil Hannover Leasing bei der Tilgung knausert. Erst ab 2016 zahlt der Fonds seine Darlehen zurück, und auch das nur zurückhaltend. Bis zum geplanten Verkauf der Immobilien im Jahr 2023 tilgt er knapp sechs Prozent der Kredite. Diese Strategie ist üblich: Kaum ein Immobilienfonds dreht nicht an der Stellschraube Darlehen. Der Initiator hat günstige Zinsen von 5,02 Prozent über 30 Jahre ausgehandelt. Sind die Kreditzinsen beim geplanten Verkauf 2023 noch immer niedriger als marktüblich, wird der Fonds das Darlehen mitverkaufen, was ein weiterer Anreiz für spätere Erwerber sein kann.
Bezogen auf die Gesamtinvestition sind die Ausgaben für Konzeption, Marketing, Platzierungsgarantie und Vertriebsprovisionen mit knapp acht Prozent eine relativ niedrige Größe. Umgerechnet auf das Emissionskapital liegen sie mit rund 28 Prozent allerdings über dem Durchschnitt.
Hannover Leasing zählt zu den namhaften Initiatoren geschlossener Fonds. Rund 37.000 Anleger haben 7,8 Mrd. Euro Eigenkapital investiert und ihre Entscheidung selten bereut. Gesellschafter des Unternehmens sind die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale mit 75 Prozent und das Management mit 25 Prozent.
Verlustzuweisungen aus geschlossenen Immobilienfonds gehören der Vergangenheit an. Die Abschreibungen werden in den ersten Jahren mit den Einnahmen verrechnet. Erst ab 2015 fallen geringfügige Steuern auf die Erträge an.
| Steckbrief | |
| Objekt | Bildungszentrum in Dreieich bei Frankfurt |
| Initiator | Hannover Leasing, 089/211040, www.hannover-leasing.de |
| Mindestbeteiligung | 15000 Euro plus fünf Prozent Agio |
| geplante Laufzeit | Verkauf 2023 geplant |
| Ausschüttungen | von 5,5 Prozent auf 7,0 Prozent steigend |
| Steuervorteil | durch Verlustverrechnung niedrige Abgaben |
| Quelle: Emittentenangaben |
Anleger kaufen einen langfristigen Mietvertrag mit dem Landkreis Offenbach. Er ist Nutzer eines Bildungszentrums in Dreieich. Die Kalkulation erscheint realistisch, ebenso der spätere Verkauf. Mit einem dann noch lange laufenden Mietvertrag dürfte das Objekt für andere Investoren interessant sein.
-
Aus der FTD vom 13.11.2007
© 2007 Financial Times Deutschland,
© 1999 - 2012 Financial Times Deutschland
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote
Aktuelle Nachrichten über Wirtschaft, Politik, Finanzen und Börsen
Börsen- und Finanzmarktdaten:
Bereitstellung der Kurs- und Marktinformationen erfolgt durch die Interactive Data Managed Solutions AG. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernommen!
Ãœber FTD.de | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Mediadaten | E-Mail an FTD | Sitemap | Hilfe | Archiv
Mit ICRA gekennzeichnet
VW | Siemens | Apple | Gold | MBA | Business English | IQ-Test | Gehaltsrechner | Festgeld-Vergleich | Erbschaftssteuer
G+J Glossar
Partner-Angebote