FTD-Serie: FTD-Initiatorencheck
Die Leistungsbilanz verrät, wie viel die Anbieter geschlossener Fonds aus dem Geld der Anleger machen. Die FTD analysiert die wichtigsten Emittenten.
Fonds-Check: Wohnen auf Zeit
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2011 ZBI
Wohnungen sind immer gefragt. Doch die Asset-Klasse kommt bei Zeichnern geschlossener Fonds nicht mehr gut an. Auf sie entfiel 2010 ein Umsatzanteil von zwölf Prozent aller Beteiligungsmodelle mit deutschen Immobilien. Anleger sind offenbar verwirrt: viele Konzepte, viele Anbieter, teils ohne nachgewiesene Expertise. Zentral Boden Immobilien (ZBI) aus Erlangen platziert hingegen nur Wohnungsfonds, nun Professional 7.
Auf dem Land stehen vermehrt Wohnungen leer, in der Stadt wird es eng und teuer. Die Zahl der Neubauten geht seit Mitte der 90er-Jahre zurück, die Zahl der Haushalte steigt. Während sich private Investoren zurückhalten, schlagen institutionelle zu. Sie legten im ersten Quartal 2011 knapp 4,2 Mrd. Euro in deutsche Wohnungsbestände an; laut BNP Paribas Real Estate ein Plus von 43 Prozent zum Vorjahr. Der Verkaufspreis lag im Schnitt bei 930 Euro je Quadratmeter.
ZBI kauft meist kleinere Objekte an verschiedenen Standorten, um Risiken zu verteilen. Infrage kommen Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial, etwa leer stehende Wohnungen oder Gebäude mit Sanierungsbedarf.
Schwerpunkt wird, wie bei den Vorgängerfonds, Berlin. Die Hauptstadt befindet sich am Wendepunkt vom billigen Wohnort mit Leerständen zum gefragten Standort.
ZBI geht davon aus, Wohnanlagen zum Zwölffachen der Jahreseinnahmen zu bekommen. Ein von den Anlegern gewählter Beirat entscheidet, welche Objekte gekauft werden. Aufgepeppt will der Initiator die Immobilien nach vier bis sechs Jahren mit Gewinn verkaufen.
Bei Vorgängern ging die Rechnung auf: Mit Fonds 1 und 2 kamen Anleger auf jährliche Renditen von 15,5 und 14 Prozent; das Emissionshaus räumt aber ein, dass sie von glücklichen Entwicklungen der Märkte profitierten.
Seitdem sind die Preise für geeignete Wohnanlagen um mindestens eine Jahresmiete gestiegen. Knapp zweistellige Renditen stellt ZBI weiter in Aussicht, immer noch ein ambitioniertes Ergebnis. Die meisten Wohnanlagen will der Fonds länger halten, andere Objekte nach kurzer Zeit verkaufen und das Kapital reinvestieren.
Der Fonds will 40 Mio. bis 100 Mio. Euro Eigenkapital einsammeln. Das Konzept sieht vor, die Immobilien mit einer Bank vor Ort zu finanzieren. Jede Hypothek ist ein abgeschlossenes Geschäft. Dadurch vermeidet der Initiator das Risiko einer Infektion des gesamten Fonds, sollte ein Darlehen Not leidend werden.
Um Immobilien jederzeit verkaufen zu können, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen, will ZBI die Darlehen hauptsächlich kurzfristig aufnehmen und rechnet mit Zinsen von 4,2 Prozent und einer Tilgung von 1,5 Prozent.
Die Prognose stellt Anlegern laufende Ausschüttungen von vier bis sechs Prozent in Aussicht. Hinzu kommt der kalkulierte Gewinn aus dem Verkauf der Immobilien; ZBI rechnet mit einem Verkaufsfaktor von 15 Jahresmieten und bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit der Verdoppelung des Kapitaleinsatzes. Tatsächlich strebt der Initiator aber an, die Fondsobjekte schon nach vier bis sechs Jahren zu verkaufen.
Für ZBI lohnt sich das Geschäft abgesehen von laufenden Verwaltungsgebühren erst, nachdem Anleger einen Vorabgewinn von 7,5 Prozent pro Jahr erhalten haben. Eventuelle Überschüsse teilen sich Anleger und Initiator.
Gebühren und Vergütungen machen rund 21 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Allerdings bietet der Fonds hier eine Besonderheit. Das Agio verzinst sich mit und wird am Ende der Laufzeit zurückgezahlt, sodass die weichen Kosten nur 16 Prozent ausmachen. Warum verzichtet ZBI nicht einfach auf das bei geschlossenen Fonds typische Agio? Der Initiator will es sich mit der Konkurrenz nicht verderben, indem er bei der Streichung voranprescht.
ZBI platziert nur Fonds mit Wohnungen und das seit 2002. Graue Eminenz und Aufsichtsratschef ist Peter Groner, der das Geschäft schon vorher privat erfolgreich betrieb. Seitdem hat ZBI rund 1,2 Mrd. Euro Fondsvermögen investiert, verwaltet aktuell 14.000 Wohnungen.
Der Fonds ist nicht vermögensverwaltend konzipiert, sondern gewerblich. Das erfordert die Konzeption als Handelsfonds. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die sie mit dem persönlichen Satz versteuern müssen. Laufende Ausschüttungen sind wegen Abschreibungen weitgehend steuerfrei.
| Fonds | Professional 7 |
|---|---|
| Anbieter | Zentral Boden Immobilien (ZBI), 09131/480090, www.zbi-ag.de |
| Objekt | Wohnanlagen mit Wertsteigerungspotenzial |
| Mindestbeteiligung | 25000 Euro plus fünf Prozent Agio |
| Laufzeit | geplant bis Ende 2021 |
| Ausschüttungen | vier bis sechs Prozent p.a., dazu Verkaufsgewinne |
| Steuern | Einnahmen aus Gewerbebetrieb |
Quelle: Angaben des Anbieters
Der Professional 7 ist eine Alternative für Anleger, die sonst eine Wohnung oder ein Mietshaus kaufen würden. Verschiedene Standorte sorgen für Risikodiversifikation, die ein einzelner Investor so nicht realisieren könnte. Trotz Beirat bleibt der Fonds ein Blind Pool, bei dem sich die Zeichner vor allem auf die Expertise des Initiators verlassen - der hat bisher gezeigt, dass er sein Geschäft versteht.
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FTD.de, 12.10.2011
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