Geldanlage: Offene Immobilienfonds bleiben

Sollte das AIFM -Gesetz so kommen, wie es der Referentenentwurf aktuell vorsieht, dürfen Fondsgesellschaften künftig nur noch viermal im Jahr Anteile von offenen Immobilienfonds an Anleger ausgeben. Entscheidet sich ein Anleger also zum Einstieg in solch ein Produkt, muss er die vierteljährliche Frist abwarten, bis er Anteile kaufen kann. Diese Taktung gilt jedoch nicht für Anteilsrückgaben. Die sind laut Entwurf nur noch einmal im Jahr möglich. Wer also Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, muss sich darüber im Klaren sein, dass er frühestens zum Stichtag ein Jahr später wieder an sein Kapital kommt. Thomas Richter, Hauptgeschäftsführer des Branchenverbands BVI, hält diese Regelung jedoch für "praxisfern", weil sie Anleger in ihren Investmententscheidungen künftig an bestimmte Stichtage bindet.

Wenn ein Anleger zwischenzeitlich schnell sein Geld zurückbraucht, wird ihm somit wahrscheinlich künftig nur der Verkauf über die Börse bleiben. Diesen Weg nutzen Investoren in Deutschland bislang hauptsächlich bei Immobilienfonds, die abgewickelt werden und deswegen keine Anteile mehr zurücknehmen. In anderen Ländern wie beispielsweise der Schweiz gibt es solche Fondsmodelle bereits, die den Börsenhandel miteinbeziehen. Ob sich diese Modelle allerdings so einfach auf den deutschen Markt übertragen lassen, ist noch unklar.

"Für alle Anteile, welche vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erworben wurden, gelten die bisherigen Regelungen weiter", heißt es in dem Entwurf des Bundesfinanzministeriums. Mit der bisherigen Regelung ist wiederum ein Gesetz gemeint, das erst 2011 in Kraft getreten ist: das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz. Dieses Gesetz besagt, dass Investoren Anteile an den Fonds zwei Jahre halten müssen. Pro Halbjahr dürfen Anleger aber bis zu 30.000 Euro  aus den Fonds abziehen. Da ein Großteil der Privatanleger unter dieser Grenze bleibt, kommen sie nach wie vor regelmäßig an ihr Geld. Allerdings können sie ebenfalls nur viermal im Jahr neue Anteile erwerben.

Tatsächlich geht der deutsche Gesetzentwurf über das hinaus, was die AIFM-Richtlinie an Regulierung für offene Immobilienfonds vorsieht. Die Produkte sind in der Finanzkrise ins Visier der Gesetzgeber geraten. Hintergrund war ein Konstruktionsproblem: Anteile an Fonds konnten täglich zurückgegeben werden. Doch als in der Krise vor allem semiinstitutionelle Investoren ihr Geld aus einigen Produkten abzogen, konnten die Fonds nicht schnell genug Immobilien verkaufen, um die Anleger auszuzahlen. Viele der betroffenen Fonds wurden eingefroren, 13 von ihnen befinden sich mittlerweile in der Abwicklung.

Für Anleger, deren Geld in einem der Immobilienfonds steckt, die abgewickelt werden, kommt die neue Regulierung zu spät. Die strenger regulierte Anteilsaus- und -rückgabe soll die Fonds künftig weniger krisenanfällig machen. Doch ganz unproblematisch ist sie trotzdem nicht. "Mit der Neuregelung wird das Produkt weniger flexibel", sagt Andreas Mattner, Präsident des Branchenverbands Zentraler Immobilien Ausschuss.

Scharfe Kritik kommt von den Sachverständigen, die die Wertgutachten für die im Fonds befindlichen Immobilien erstellen. Denn im Bereich der Kontrollfunktion der Gutachter sei der Gesetzesvorschlag deutlich laxer als das bisher geltende Investmentgesetz, sagt Gernot Archner, Vorstand des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen. So sehe das neue Gesetz etwa nur noch die Bewertung durch einen Gutachter vor. Bislang müssen die Immobilienwerte durch ein Gremium aus mindestens drei externen Kontrolleuren abgesegnet werden. Auch das Rotationsprinzip, das einen regelmäßigen Wechsel der Gutachter vorsieht, soll abgeschafft werden, ebenso wie die persönliche Haftung der Sachverständigen.