Internationalisierung des Mittelstandes
FTD-Serie: Abenteuer Ausland
Rund 40 Prozent der kleineren und mittleren Unternehmen sind im Ausland aktiv. Sie finden dort Kunden, produzieren, gehen Joint Ventures ein. Doch viele unterschätzen die Dynamik fremder Märkte - und wie wichtig es ist, sich gut vorbereiten. Hier ein Blick auf die Erfolgsfaktoren und Risiken beim Schritt über die Grenze.
Geschlossene Fonds: Investoren scheuen Immobilien im Ausland
Emissionshäuser erwarten die Rückkehr deutscher Fonds auf den ausländischen Immobilienmarkt. Nach der Wiedergeburt der Hollandfonds werden 2011 andere Länder folgen - einige halten den US-Markt für besonders rentabel.Anleger geschlossener Immobilienfonds fassen wieder mehr Vertrauen in ausländische Märkte - das hoffen zumindest zahlreiche Emissionshäuser fürs laufende Jahr. In den vergangenen Monaten wagte kaum ein Investor den Schritt über die Grenze.
Das zeigen die Zahlen des Branchenverbands VGF: Während Inlandfonds 2010 mit 1,62 Mrd. Euro eingesammeltem Eigenkapital um annähernd 50 Prozent zulegten, halbierte sich die Summe, die Anleger in Auslandsfonds steckten, fast auf 723 Mio. Euro. Erstmals seit einigen Jahren floss mehr Geld in inländische Immobilienfonds als in solche, die im Ausland anlegen. Das soll sich 2011 wieder ändern. Initiatoren rechnen mit wachsender Nachfrage nach Auslandsfonds.
Dafür spricht, dass das Angebot an guten Fondsimmobilien in Deutschland knapp wird. Immobilien, die bei den Ausschüttungen eine sechs vor dem Komma versprechen, sind immer schwieriger zu bekommen. Carsten Hennig, Fondsmanager bei der Bonner Immobiliengesellschaft IVG, sieht aber auch das wachsende Vertrauen in eine Normalisierung der Märkte als Grund dafür, dass die Anleger wieder mehr über die Grenzen schauen. Bei Shedlin Capital aus Nürnberg meint man sogar wieder einen steigenden Risiko- oder besser Renditeappetit der Anleger ausgemacht zu haben.
Zu beobachten ist der Drang ins Ausland am wachsenden Angebot der Hollandfonds. Das Land bietet alles, was sich Anleger wünschen: politische Stabilität, moderne Immobilien, gute Mieter, keine Währungsrisiken. Die Preise für niederländische Büroimmobilien ermöglichen zudem wieder Ausschüttungen ab sechs Prozent pro Jahr - kein Wunder, dass klassische Hollandfonds eine Wiedergeburt erleben. Um dem Sicherheitsbedürfnis der Anleger zu genügen, setzen Initiatoren auf staatliche Mieter, etwa beim Bayernfonds Niederlande 1 von Real IS, oder auf bekannte und bonitätsstarke Namen wie PricewaterhouseCoopers (PwC) beim Immobilienfonds Niederlande 12 von Nordcapital oder Siemens, BSH Bosch und Siemens Hausgeräte beim Wölbern Invest Holland 70. Die Hollandfonds bilden indes nur die erste Welle der Auslandsfonds.
Australien, Kanada und die USA im Visier der Investoren
So sieht Real IS auch in Großbritannien und Frankreich gute Chancen. Außerhalb Europas haben Initiatoren vor allem Australien, Kanada und gar die USA wieder im Visier. Eine Angebotsschwemme wird es allerdings nicht geben. Die Preise in den klassischen europäischen Ländern sind schon wieder so hoch, dass sich hohe Ausschüttungen mit Investitionen in London oder Paris kaum realisieren lassen. Ein gutes Händchen hatte noch Real IS: Die Münchner sicherten sich rechtzeitig eine Immobilie in London Midtown, Mieter ist das britische Verkehrsministerium. Solche Objekte sind die Ausnahme. Auch in Ländern wie Frankreich oder Österreich schauen sich viele Initiatoren um, das Angebot an fondsgängigen Objekten ist aber klein. Anlegern wird nichts anderes übrig bleiben, als in fernere Gefilde auszuweichen.
Martin Ollendorff, Geschäftsführer des Hamburger Emissionshauses Atlantic, erwartet eine hohe Nachfrage nach australischen Immobilienfonds. Für ihn ist die hohe Sicherheit ein Hauptargument für Investitionen in Down Under. Hauptnachfrager nach Büros ist der Staat, der bereit ist, lang laufende Mietverträge abzuschließen. Zudem gebe es die Möglichkeit, feste Mietsteigerungen zu vereinbaren, sagt Ollendorff: "Und nicht zuletzt ein stabiles Steuer- und Rechtssystem." Andere Initiatoren sehen das ähnlich. So dürfte in diesem Jahr noch der ein oder andere Australienfonds folgen.
Dagegen lösen die USA, einst eines der bevorzugten Länder, weiter zwiespältige Gefühle aus. Während Initiatoren wie Jamestown, Hamburg Trust oder DNL TSO der Ansicht sind, jetzt sei der richtige Zeitpunkt für einen Einstieg, sehen andere das Interesse bei Investoren eher verhalten. "Viele Anleger glauben, dass man jetzt in den USA gute Immobilien in guten Lagen preiswert kaufen kann, und somit Ausschüttungen von sieben bis neun Prozent möglich wären", sagt Michael Kohl, Geschäftsführer des Düsseldorfer Initiators Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft. Das sei nicht der Fall - Büroimmobilien in besten Lagen kosten so viel wie vor der Krise. "Das lässt keine attraktiven Ausschüttungen zu", sagt Jürgen Gerber, Geschäftsführer des auf US-Investments spezialisierten Initiators Jamestown aus Köln. Chancen sehen Emissionshäuser noch in großen Apartmentanlagen und im Einzelhandel im Südosten und Westen der USA.
Oberstes Kriterium für Anleger dürfte 2011 die Sicherheit sein - auch im Ausland. Wenn ein Fonds das Bedürfnis erfülle, gebe es "keinen Grund, ausschließlich im Inland zu investierten", sagt Robert List, Geschäftsführer des Münchner Initiators BVT.
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FTD.de, 27.02.2011
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