Geschlossene Immobilienfonds: Renditebringer verzweifelt gesucht

Die Euro-Krise hat die Nachfrage nach geschlossene Immobilienfonds im zweiten Quartal dieses Jahres weiter belebt. "Immobilienbeteiligungsmodelle zählen zu den Spitzenreitern in der Gunst der Anleger", sagt Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des Verbands Geschlossene Fonds (VGF).

Rund 258 Mio. Euro konnten Emissionshäuser nach der jüngsten Erhebung des Verbands von Anfang April bis Ende Juni für Beteiligungsmodelle einwerben, die in inländische Bürogebäude, Einkaufscenter und Wohnkomplexe investieren. Das ist ein Plus von 23 Prozent gegenüber den 210 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Bei geschlossenen Fonds, die ausländische Immobilien erwerben, stieg das Volumen des platzierten Eigenkapitals im Jahresvergleich gar um 28 Prozent auf 158 Mio. Euro.

  Anteil von Immobilienfonds am platzierten Eigenkapital geschlossener Fonds in Deutschland

Anleger versprechen sich von einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds einen Schutz ihres eingesetzten Geldes vor den Turbulenzen an den Kapitalmärkten - und attraktive Renditen aus kontinuierlich fließenden Mieterträgen.

Nach Ausbruch der Finanzkrise setzten die Emissionshäuser deshalb vor allem auf Bürogebäude in besten Lagen, die über mehr als zehn Jahre hinweg an Unternehmen mit bester Bonität vermietet waren. Doch diese sogenannten Core-Immobilien sind inzwischen auch in den Fokus von institutionellen Investoren geraten. Altersvorsorgeeinrichtungen, Family-Offices, Stiftungen und Versicherungen fokussieren sich ebenfalls auf diese Objekte an Topstandorten wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart. "Der Großteil des Geschäfts findet im Core-Bereich statt", sagt Frank Pörschke, Deutschlandchef bei der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle.

Das hat die Preise dieser Immobilien in den vergangenen Jahren kräftig in die Höhe getrieben. Weil die Mieten nicht im selben Umfang zugelegt haben, sind die Renditen deutlich gesunken. "Für Initiatoren ist es deshalb immer schwieriger geworden, attraktive Büroinvestments zu konzipieren", sagt Steffen Möller, Chefanalyst der Ratingagentur Scope. Immer mehr Emissionshäuser weichen deshalb in Nischensegmente aus. Vor allem Mehrfamilienhäuser und Studentenwohnheime zählten zuletzt zu den besonders begehrten Investments.

Experten bezweifeln jedoch, dass sich Studentenwohnheime tatsächlich als sichere Renditebringer erweisen werden. "Wer auf Neubauprojekte setzt, die gezielt nur auf Studenten ausgerichtet sind, geht ein hohes Risiko ein", sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo. Zwar ist der Wohnraumbedarf in den Universitätsstädten zuletzt deutlich gestiegen. Da die Bundesregierung die Abiturdauer von 13 auf zwölf Jahre verkürzt hatte, drängten vergangenes Jahr gleich zwei Studienanfängerjahrgänge an die Hochschulen. Insgesamt 487.640 Abiturienten begannen 2011 nach Berechnungen der Kultusministerkonferenz (KMK) mit dem Studium.

Allerdings wird der Wohnraumbedarf an den Hochschulstandorten wieder sinken, sobald die doppelten Abiturjahrgänge ihre Studien absolviert haben. Nach KMK-Vorausberechnungen wird die Zahl der Studierenden von 2014 an kontinuierlich fallen. Im Jahr 2020 sollen sich demnach nur noch 407.320 Neulinge an den Hochschulen immatrikulieren - das sind 16,5 Prozent weniger als 2011. "Nicht jede Wohnung in einer Universitätsstadt wird sich in einigen Jahren noch problemlos vermieten lassen", warnt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG.

Auf eine andere Nische setzt das Emissionshaus Bouwfonds Real Estate. Der Dutch Parking Fund I investiert rund 64 Mio. Euro in sechs Parkhäuser in den Niederlanden und will damit für die Anleger jährliche Ausschüttungen in Höhe von 5,75 Prozent des Eigenkapitals generieren. Nach der jährlich erhobenen Einstellgebührenstudie der Beratungsgesellschaft Colliers International zählen Parkhäuser und Tiefgaragen zu den renditeträchtigsten Immobilien. "Den Betreibern ist es in der Vergangenheit weltweit gelungen, die Parkgebühren quasi Jahr für Jahr anzuheben, weil der Autoverkehr in den Großstädten kontinuierlich wächst", sagt Colliers-Chefökonom Peter Kozel. Trotz der Finanzkrise konnten Parkhausbetreiber in Großstädten wie London und Zürich von 2008 bis 2011 die Parkgebühren um durchschnittlich 35 Prozent steigern.

Anderen Emissionshäusern hingegen ist es weiterhin gelungen, Core-Immobilien für neue Fonds aufzutun. Auf der Jagd nach attraktiven Renditen sind sie dabei allerdings nicht in den fünf großen deutschen Bürostandorten fündig geworden, sondern in kleineren Städten, denen institutionelle Investoren bisher weniger Beachtung schenken. "Objekte an diesen Standorten sind in der Regel 1,8 Jahresmieten günstiger als Gebäude in den Zentren der Großstädte", sagt Scope-Chefanalyst Möller.

So hat Hannover Leasing für seinen aktuellen Fonds Grüne Lunge Essen für knapp 47 Mio. Euro einen Büroneubau in der ehemaligen Revierstadt erworben, der bis 2034 an die AOK Rheinland/Hamburg vermietet ist. Die jährlichen Ausschüttungen sollen bis zur Auflösung des Fonds im Jahr 2023 von anfänglich 5,5 Prozent auf sechs Prozent des Eigenkapitals der Anleger steigen. Wealthcap investiert bei seinem neuen Fonds rund 82 Mio. Euro in ein Bürogebäude in Köln, dass bis 2024 an die regionale Sparkasse vermietet ist. Geplant sind Ausschüttungen in Höhe von 5,75 Prozent des Eigenkapitals. Real IS wiederum setzt bei seinem neuen Fonds Deutschland 23 auf ein Shoppingcenter am Rande Hamburgs. Das 246-Mio.-Euro-Investment soll Ausschüttungen von sechs Prozent pro Jahr generieren.