Gewerbeimmobilien: Die Fußgängerzonen sterben nicht aus

Karsten Burbach ist Experte für Einzelhandelsimmobilien beim Beratungsunternehmen CBRE

  Karsten Burbach ist Experte für Einzelhandelsimmobilien

FTD Herr Burbach, wenn ich als Privatanleger ein Zinshaus kaufe, in dem sich im Erdgeschoss Ladenflächen befinden, worauf muss ich da achten?

Karsten Burbach Generell gilt bei solchen Geschäftshäusern, dass sie sich vor allem über die Lage definieren. Schwieriger wird es da schon bei der Mieterauswahl, wenn man als Privatmann die Immobilie tatsächlich als sicheren Hafen will. Früher galt mal der Grundsatz "Je größer, desto besser", wenn es darum ging den richtigen Einzelhändler als Mieter zu finden. Aber zu den Großen gehört zum Beispiel auch Schlecker als ein Unternehmen, das mittlerweile insolvent ist.

FTD Heißt das, dass sich die großen Ankermieter zu Klumpenrisiken entwickeln?

Burbach Bei einigen Branchen sollte man da sicherlich stärker aufpassen. Das gilt beispielsweise für Branchen, die zunehmend Kunden an den Onlinehandel verlieren, also etwa Elektronikmärkte oder der Buchhandel. Die stehen teilweise ja jetzt schon in dem Ruf, lediglich Ausstellungsräume für Amazon zu sein. Bei diesen Händlern wird der Flächenbedarf in den kommenden Jahren eher abnehmen.

FTD Was bedeutet der Einfluss des Onlinehandels generell für die Einzelhandelsimmobilien?

Burbach Wenn etwa eine große Modekette vor ein paar Jahren nach Deutschland kam, dann plante sie so in etwa 100 Filialen, um landesweit vertreten zu sein. Der Mehrzahl der recht vielen Retailer, die aktuell den Markteintritt starten, reicht ein Bruchteil, vielleicht zehn bis 20 Läden an ausgewählten Standorten, und der Rest wird über den Onlinehandel bedient. Das bedeutet aber nicht, dass die Fußgängerzonen aussterben. Gerade in Deutschland haben wir im Moment viele vitale Innenstädte, und das nicht nur in den großen Metropolen, sondern auch in Städten wie Freiburg oder Mannheim.

FTD Und denen kann auch die wachsende Zahl der Shoppingcenter nichts anhaben?

Burbach Das ist an bestimmten Standorten zwar ein Risiko, aber kein flächendeckendes. Kommunen und Städte verhalten sich mittlerweile strategisch gegenüber solchen Bauvorhaben und stellen sehr selbstbewusst Bedingungen, um das innerstädtische Leben zu erhalten. Das ist gerade für die Entwickler der Malls zu einer großen Herausforderung geworden, weil die Städte teilweise hohe Ansprüche stellen.

FTD Aber auch die Fußgängerzonen werden doch mittlerweile von den großen Ketten dominiert. Hat der mittelständische Einzelhandel da überhaupt noch eine Überlebenschance?

Burbach Die Zukunft der mittelständischen Einzelhändler wird wahrscheinlich verstärkt in Franchisekonzepten liegen, bei denen sie Lizenznehmer dieser Ketten werden. Gerade in sehr guten zentralen Lagen können sich aber zunehmend nur noch die großen Konzerne die Mieten überhaupt leisten.

FTD Steigen die Mieten denn noch weiter?

Burbach Gerade drängen vor allem viele internationale Händler in den deutschen Markt, und die zahlen häufig sehr sportliche Mieten, um sich gegen die etablierten Konkurrenten durchzusetzen. Da kommt es teilweise unter den Kandidaten zu regelrechten Bietergefechten.

FTD Woran liegt das?

Burbach Der deutsche Einzelhandelsmarkt ist der größte Europas und gilt auch im Vergleich zu anderen europäischen Märkten als relativ stabil. Deutsche kaufen in Zeiten großer Unsicherheit zwar auch zurückhaltender ein, aber das Konsumverhalten bricht nicht wie in anderen Ländern um zehn Prozent oder mehr ein. Das ist für internationale Händler attraktiv - auch wenn sie es nicht immer leicht haben, an geeignete Flächen zu kommen.

FTD Was müssen Händler Konsumenten denn bieten, damit sie überhaupt in einen Laden kommen?

Burbach Der Innovationsdruck für Einzelhandelskonzepte ist enorm hoch. Das lässt sich schon daran ablesen, dass manche Firmen bei der Entwicklung neuer Läden mittlerweile einen Modernisierungsrhythmus von zwei Jahren vorsehen, wo es früher mal fünf waren. Und die Konzepte werden immer vielfältiger.

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FTD Werden sie denn auch besser?

Burbach Es gibt einige, von denen ich überzeugt bin. Zum Beispiel gefallen mir eigentümergeführte Unternehmen, die in bestimmten Regionen sehr stark sind und es bisher immer geschafft haben, mit der Zeit zu gehen. Für besonders zukunftsträchtig halte ich aber auch Läden, die die Bedürfnisse einer eher kleinen Zielgruppe bedienen. Diese sehr "spitzen" und auch trendorientierten Konzepte werden wir im deutschen Einzelhandel künftig immer häufiger finden.

FTD Können Sie da ein Beispiel nennen?

Burbach Nehmen wir mal die Turnschuhe, die Sie tragen. Die Idee eines solchen Herstellers wäre, dass Sie die eben nicht mehr in einem Schuhladen kaufen, der viele Marken führt, sondern in einem Laden dieser bestimmten Firma, der auf die Zielgruppe für diese Schuhe abgestimmt ist. In solchen Fällen werden die Läden immer mehr zur Bühne für eine ausgewählte Marke.

Blick in die Welt:

Der Global Rental Cycle, den die FTD mit dem Immobiliendienstleister CBRE entwickelt hat, zeigt die Preisentwicklungen an den wichtigsten Immobilienstandorten. Die FTD veröffentlicht die Ergebnisse vierteljährlich.