Immobilien: Aktuelle Steuerurteile für Vermieter

Leerstand. Bei einer jahrelang leer stehenden Wohnung zählen Schuldzinsen und Abschreibungen nicht als Werbungskosten, wenn der Hausbesitzer sich nur gelegentlich mittels Zetteln an Bäumen auf Mietersuche begibt. Laut Finanzgericht (FG) Hamburg ist es nötig, die Vermietungsbemühungen zu steigern oder umzustellen, wenn die bisher getroffenen Maßnahmen nicht zum Erfolg führen (Az.: 2 K 8/06).

Die Richter ließen das Argument nicht gelten, in der Region würde generell ein erheblicher Leerstand an Wohnungen bestehen. Um den Aufwand steuerlich geltend zu machen, muss die Ausschau nach zahlenden Nutzern auch in solchen Fällen auf Erfolg versprechende Medien ausgedehnt oder ein Makler eingeschaltet werden.

Mieterauszug. Kosten für einen Anbau sind auch dann kein abzugsfähiger Erhaltungsaufwand, wenn die Maßnahme ausschließlich den weiteren geschäftlichen Betrieb durch den Mieter sicherstellen soll. Nach dem FG Münster handelt es sich um Herstellungskosten, die nur langfristig über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden dürfen (Az.: 1 K 1705/03).

Der Eigentümer hatte angeführt, die Baumaßnahmen hätten der Sicherung von steuerpflichtigen Mieteinkünften gedient, sonst wäre die vermietete Praxis geschlossen worden. Dies ist irrelevant, urteilten die Richter. Entscheidend für die Beurteilung von Aufwendungen ist allein die Funktionsfähigkeit einer Immobilie als Mietobjekt und nicht die als Geschäftsräume.

Renovierung. Wird eine Immobilie außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft, können im Rahmen des Geschäfts noch bezahlte Reparaturen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Das gilt laut FG Baden-Württemberg selbst dann, wenn das Haus beim Ab-schluss des Verkaufsvertrags noch vermietet war (Az.: 4 K 292/04). Unterliegt ein Vorgang nicht der Steuer, so wirken die hiermit in engem Zusammenhang angefallenen Aufwendungen nicht mindernd.

Die Abnutzung der Immobilie während der vorherigen Vermietungszeit reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug zu rechtfertigen. Aufgefallen ist dies, weil der Verkäufer sich vertraglich verpflichtet hatte, das Haus vor dem Besitzerwechsel noch zu renovieren. Besser wäre es gewesen, erst die Arbeiten ausführen zu lassen und anschließend in offizielle Verkaufsverhandlungen zu treten.

Steuerverlust. Wird ein unbebautes Grundstück verpachtet, darf das Finanzamt dauerhafte Verluste von Beginn an streichen. Damit hebelt der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung aus, wonach Finanzbeamte auch bei dauerhaften Mietverlusten nicht nachfragen dürfen, ob Hauseigentümer irgendwann einmal mit Überschüssen rechnen.

Laut Gesetz sind bei dauerhafter Vermietung selbst tiefrote Zahlen nicht in Frage zu stellen. Dies gilt aber nicht beim unbebauten Grundstück. Hier muss der Verpächter laut Prognoserechnung darlegen, dass er innerhalb von 30 Jahren Überschüsse erzielen kann. Gelingt das nicht, fallen die Verluste aufgrund von Liebhaberei steuerlich komplett unter den Tisch (Az.:R IX R 9/06).