Immobilien: "Der Londoner Markt ist der Outperformer auf der Insel"

Die Aktien britischer Immobiliengesellschaften profitierten bisher nicht in vollem Umfang vom Aufschwung an der Londoner Börse seit Frühjahr 2009. Während der Leitindex FTSE 100 seither um mehr als 47 Prozent zulegte, zogen die Immobilienwerte im Mittel um nicht einmal 30 Prozent an. Die meisten Papiere notieren noch immer über 70 Prozent unter den Höchstständen vor Ausbruch der Finanzkrise.

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"Eine Reihe von Gesellschaften sind damit potenzielle Kandidaten für Übernahmen geworden", sagt Harm Meijer, Chefanalyst für europäische Immobilienaktien bei JP Morgan Cazenove. Das könnte deren Notierungen in den kommenden Monaten deutlich in die Höhe treiben. Auf Meijers Liste sind auch der Lagerflächenbetreiber Big Yellow und der Shoppingcenter-Bestandshalter Hammerson zu finden, die beide an deutschen Börsen gelistet sind.

Zudem mache die Dividendenrendite von durchschnittlich mehr als 4,5 Prozent viele britische Immobilienaktien attraktiv. "Die Dividendenrendite ist das zweite große Thema für Investoren bei den Branchenpapieren", sagt der Chefanalyst.

Die meisten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Großbritannien haben den steueroptimierten Status eines Real Estate Investment Trust (REIT). Diese müssen ihre Gewinne vor Rückstellungen für Instandhaltungen nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Anleger ausschütten, bei denen dann der Fiskus zugreift. Wegen des Doppelbesteuerungsabkommens müssen deutsche Anleger Dividenden britischer REITs nur in Höhe der Kapitalertragsteuer zuzüglich des Solidaritätszuschlags von insgesamt 26,375 Prozent versteuern.

Zu den Werten mit der höchsten Dividendenrendite zählt gegenwärtig British Land. Die Aktie des Bestandshalters von Einzelhandels- und Büroobjekten wirft auf dem gegenwärtigen Kursniveau eine Ausschüttungsrendite von rund 5,5 Prozent ab. Allerdings schätzen nicht alle Analysten den Wert positiv ein. Marc Mozzi und Michel Varaldo von der Société Générale haben das Papier mit "Verkaufen" eingestuft. Die Analysten der Investmentbank Espirito Santo haben in einer neuen Branchenstudie neben British Land auch Derwent und Shaftesbury von "Kaufen" auf "Neutral" zurückgestuft. Die Aktien beider Gesellschaften haben seit Frühjahr 2009 stärker zugelegt als die übrigen Branchenpapiere - ihre Dividendenrendite ist dadurch deutlich gefallen.

Was viele Experten skeptisch stimmt, ist jedoch weniger die bisherige Kursentwicklung. Neueste Studien zeigen, dass die Erholung an den britischen Gewerbeimmobilienmärkten deutlich an Schwung verloren hat. 2010 bescherten Bürogebäude, Einkaufszentren und Logistikobjekte auf der Insel ihren Eigentümern aus Wertzuwächsen und Mieterträgen im Mittel eine Rendite von 15,1 Prozent. Im vorigen Jahr waren es nach Berechnungen des Branchenanalysedienstes Investment Property Databank (IPD) nur noch 7,8 Prozent. Am Londoner Büromarkt schrumpfte der Ertrag von 24,9 Prozent im Jahr 2010 auf 13,9 Prozent 2011.

Simon Durkin, Researchchef Europa bei der Immobilieninvestmentsparte RREEF der Deutschen Bank, sieht den britischen Büromarkt zweigeteilt. Außerhalb Londons hätten Bestandshalter noch immer mit hohen Leerstandsraten und sinkenden Mieten zu kämpfen, weil im Boom vor der Krise mehr Objekte errichtet wurden, als nun nachgefragt werden. "In Städten wie Birmingham, Glasgow und Manchester ringen die Akteure mit einem großen Überangebot", sagt Durkin. Die Leerstandsraten in dem von der Finanzwirtschaft dominierten Londoner Markt seien dagegen deutlich gefallen und die Mieten gestiegen, da Banken und Finanzdienstleister verstärkt Flächen angemietet haben.

"Der Londoner Markt ist der Outperformer auf der Insel", so Durkin. Das könnte sich aber schnell ändern, sollte sich die Euro-Krise erneut verschärfen. Banken dürften dann wieder Mitarbeiter entlassen und den Flächenbedarf reduzieren.