Immobilien: Immobilienbetrüger kehren zurück

Das Jahr 2007 hat Anlegern Rekordverluste am grauen Kapitalmarkt beschert. Mehr als 1,5 Mrd. Euro wurden durch die Zusammenbrüche von Firmen wie der Göttinger Gruppe, der First Real Estate, der Global Swiss Capital und der Madrixx AG vernichtet, hat das Deutsche Institut für Anlegerschutz (DIAS) errechnet. "Der entstandene Schaden ist damit doppelt so hoch wie im Jahr 2006, als Anleger rund 750 Mio. Euro durch kriminelle Anbieter verloren", sagt DIAS-Vorstand Volker Pietsch.

Trotz der Rekordwelle von Insolvenzverfahren dubioser Anleiheemittenten und Beteiligungsgesellschaften im Jahr 2007 rechnet Pietsch damit, dass auch im neuen Jahr kriminelle Anbieter unbedarfte Anleger um mehr als 1 Mrd. Euro bringen werden. "Die 2009 in Kraft tretende Abgeltungsteuer ist jetzt das neue Thema, mit dem die Branche auf Dummenfang geht", sagt Pietsch.

Nach Beobachtungen von DIAS vertrieben bereits jetzt eine Reihe in- und ausländischer Firmen Eigentumswohnungen mit dem Argument, deren Wertzuwächse seien von der Abgeltungsteuer nicht betroffen. Pietsch: "Wir erleben eine Renaissance des Schrottimmobilienbetrugs."

Dies beobachtet auch der Berliner Anlegerschutzanwalt Walter Späth. "Anders als in den 90er-Jahren sind diesmal vermögende Privatanleger das Ziel der unseriösen Anbieter", sagt er. In der vergangenen Dekade waren quasi wertlose Eigentumswohnungen samt den für die Finanzierung nötigen Bankkrediten vor allem an Kleinanleger losgeschlagen worden.

Diesen wurde damals versprochen, dass die Mieteinnahmen ausreichen würden, um Zins und Tilgung der Darlehen zu tragen und die Objekte bis zum Rentenalter abzuzahlen. Tatsächlich fielen die Mieterträge jedoch viel geringer aus als angekündigt. Manche Wohnungen erwiesen sich gar als unvermietbar. Dadurch wurde die wirtschaftliche Existenz zahlreicher Opfer zerstört. Mehrere Anleger nahmen sich sogar das Leben.

"Jetzt versuchen Firmen, unrentable Eigentumswohnungen als Kapitalanlageinstrument entweder direkt oder über geschlossene Immobilienfonds an vermögende Anleger zu veräußern", sagt Späth. Die Vertriebe argumentierten, die beim späteren Verkauf erzielten Gewinne würden nicht der Abgeltungsteuer unterliegen.

Das ist im Prinzip auch richtig. Denn Profite aus Immobilienverkäufen sind in Deutschland steuerfrei, sofern die Objekte länger als zehn Jahre gehalten wurden. "Die Immobilien werden jedoch so teuer angeboten oder zu so hohen Preisen in die Fonds eingebracht, dass Wertsteigerungen vollkommen illusorisch sind", warnt DIAS-Vorstand Pietsch. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Anleger überhaupt mit Gewinn verkaufen können, ist also ohnehin gering.

Die Objekte stammten größtenteils aus Portfolios, die von internationalen Finanzinvestoren an kleinere Unternehmen weitergereicht wurden. "Diese haben die Pakete weiter aufgeteilt und in Tranchen an noch kleinere Gesellschaften veräußert", sagt Späth. Angelsächsische Private-Equity-Fonds haben in den vergangenen Jahren mehr als 700.000 Wohnungen in Deutschland erworben und bis zu 95 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert.

Seit die Zinsen jedoch steigen, reichen die Mieterträge oft nicht mehr aus, um nicht nur Zins und Tilgung zu bedienen, sondern obendrein noch einen Gewinn abzuwerfen. "Die Finanzinvestoren der ersten Welle verabschieden sich, weil ihre Kreditstrategie nicht mehr die erhofften Erfolge zeigt", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland.

Zudem hätten einige Beteiligungsgesellschaften den Instandhaltungsstau überschätzt, sagt Frank Kammerer von der Berner Group, die sich auf die Analyse von Immobilienportfolios spezialisiert hat. "Sie haben die Objekte teilweise nur aus dem fahrenden Auto heraus besichtigt, jedoch nie näher in Augenschein genommen."

Der Münchner Anlegerschutzanwalt Peter Mattil warnt Anleger davor, Eigentumswohnungen oder Anteile an geschlossenen Fonds allein auf der Basis von Hochglanzprospekten zu kaufen. "Renditeprognosen lassen sich ganz einfach schönen", sagt Mattil. "Selbst eine völlig heruntergekommene Wohnung lässt sich mit ein paar Eimern Farbe so herrichten, dass sie im Prospekt wie ein Apartment in ‚Schöner Wohnen‘ aussieht."

Anleger, die eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage erwerben wollen, sollten einen solchen Kauf nur in ihrer eigenen Stadt tätigen. "Jeder kennt an seinem Wohnort die Quartiere, die bei Mietern besonders begehrt sind", sagt Mattil. Dubiose Anbieter würden sich hingegen dadurch auszeichnen, dass sie meist nur Eigentumswohnungen in weit entfernten Regionen anbieten. Mattil: "Wer in München wohnt, hat keine Möglichkeit zu kontrollieren, ob ein Objekt in Kiel in einem guten oder schlechten Viertel liegt."