FTD-Serie: Immobilien-Kompass
Die Preise für Häuser und Wohnungen in Europa und den USA sind im freien Fall. In Deutschland dagegen ist der Markt stabil, in manchen Städten steigen die Preise sogar. Und: Die Lage ist in Krisenzeiten noch entscheidender als sonst. FTD.de und das Wirtschaftsmagazin Capital stellen die Top-Adressen vor.
Immobilien-Kompass: Baufinanzierung - Auf eigene Gefahr
Die Zeit extremer Niedrigzinsen geht zu Ende. Hypothekenkredite werden wieder teurer. Wer sich die günstigen Sätze sichern will, kann dies mit einem Forward-Darlehen tun, sollte aber genau auf die Fristen achten.Zinsanstieg. Das Wort ist in den vergangenen fünf Jahren, in denen ausschließlich von Niedrigzinsen, Rekordtiefständen und historisch niedrigen Zinsen die Rede war, fast schon in Vergessenheit geraten. Baufinanzierung war so günstig wie nie, ein Ende schien nicht in Sicht.
Doch das ist vorbei. Die Kapitalmarktzinsen steigen seit Herbst vergangenen Jahres. Damit wird auch das Finanzieren von Immobilien wieder teurer. Für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Zinsbindung verlangten Banken nach Berechnungen der FMH-Finanzberatung Mitte Dezember im Durchschnitt effektiv 3,78 Prozent Zinsen pro Jahr. Aktuell werden 4,1 Prozent gefordert.
Was auf den ersten Blick wie eine minimale Differenz erscheint, verteuert den Haus- oder Wohnungskauf spürbar: Bei einem Darlehen über 200.000 Euro stiegen seit Herbst vergangenen Jahres die anfänglichen Zinskosten von 550 Euro auf 683 Euro pro Monat. Auf eine Zinsbindung von zehn Jahren gerechnet, muss der Eigentümer nun rund 14.985 Euro mehr an Zinsen bezahlen.
Robert Haselsteiner, Vorstand des Finanzierungsvermittlers Interhyp, rechnet damit, dass sich "der Aufwärtsdruck beim Baugeld fortsetzt". Die Zeit der Superschnäppchenzinsen - im Herbst 2010 lag der Zinssatz bei gerade einmal 3,2 Prozent - ist inzwischen vorbei. Aber die Werte sind immer noch historisch niedrig: Zwar lag 2005 das Zinsniveau auch gerade einmal bei 3,7 Prozent. Normal ist das nicht: In den 90er-Jahren zahlten Bauherren ihre sechs bis acht Prozent, und im Schnitt der vergangenen Jahre mussten sie um die fünf Prozent zahlen.
Wer in absehbarer Zeit eine Immobilie kaufen möchte oder eine auslaufende Hypothek refinanzieren muss, sollte sich das immer noch billige Baugeld für die kommenden Jahre sichern - per Forward-Darlehen. Dabei schließen Kreditnehmer schon heute ein Darlehen zu aktuellen Zinskonditionen ab, bekommen es aber erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausbezahlt. Diese sogenannte Forward-Periode kann zwischen zwölf und 60 Monaten liegen. Knackpunkt dabei: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher die Kosten. Und die Konditionen für den Abschluss eines Forward-Darlehens unterscheiden sich erheblich. Die Hausbank muss nicht immer der richtige Ansprechpartner sein.
Was die Zinsen derzeit in die Höhe treibt, ist größtenteils die Sorge um die steigende Schuldenlast weiterer Euro-Staaten. Als im Frühjahr 2010 Griechenland vor der Pleite stand, zählten deutsche Bauherren zunächst noch zu den Profiteuren. Investoren suchten Zuflucht in deutschen Staatsanleihen. Die Nachfrage trieb die Kurse der Bundespapiere in die Höhe und deren Renditen weiter in den Keller. Wer mehr verdienen wollte, setzte auf Pfandbriefe - jene Papiere, in denen Hypothekenkredite gebündelt am Anleihemarkt verkauft werden.
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Weil sie ein etwas höheres Ausfallrisiko als Staatsanleihen bergen, werden sie auch etwas besser verzinst. "Die Zinssätze von Pfandbriefen liegen in der Regel 20 bis 40 Basispunkte über denen von Bundesanleihen gleicher Laufzeit", sagt Finanzökonom Hans-Joachim Dübel, Geschäftsführer des Berliner Analysehauses Finpolconsult. "Die große Nachfrage nach Pfandbriefen ließ daher auch deren Zinssätze sinken." Für Banken, die regelmäßig ihre Immobilienkredite über Pfandbriefe refinanzieren, sanken die Kosten. Und weil die Banken sich günstiger refinanzieren konnten, wurde es auch für deutsche Bauherren billiger: Die konkurrierenden Banken buhlten bis Ende August mit immer niedrigeren Zinssätzen um Kunden.
Teil 2: Doch dann ging es Schlag auf Schlag
Gefunden bei: 
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capital.de, 06.06.2011
© 2011 Financial Times Deutschland,
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