FTD-Serie: Immobilien-Kompass
Die Preise für Häuser und Wohnungen in Europa und den USA sind im freien Fall. In Deutschland dagegen ist der Markt stabil, in manchen Städten steigen die Preise sogar. Und: Die Lage ist in Krisenzeiten noch entscheidender als sonst. FTD.de und das Wirtschaftsmagazin Capital stellen die Top-Adressen vor.
Immobilien-Kompass: Wohnhäuser gefragt
Ein Ausverkauf privat genutzter Wohnhäuser wie in den USA wird es hierzulande trotz schwerer Rezession nicht geben. Im Gegenteil werden Immobilien nach wie vor nachgefragt. Das Wirtschaftsmagazin Capital legte einen Leitfaden für den Erwerb vor. FTD.de veröffentlicht nun Details aus dem Immobilien-Kompass.Die Schilder verraten viel über den Zustand eines Immobilienmarkts. "For Sale", "Se vende" oder "A vendre" prangt nun immer öfter an den Hausfassaden in vielen Ländern. Die Offerten zeigen, dass der Verkauf derzeit nur schleppend verläuft. Und wo Käufer fehlen, fallen die Preise. In den USA sind sie von ihrem Hoch bereits um 31,6 Prozent abgestürzt, in Spanien um 20 Prozent, in Frankreich um 10,9 Prozent und in Großbritannien um 22,5 Prozent. Die Frage liegt nahe: Kommt die Immobilienkrise nun nach Deutschland? Häufen sich auch hier die Schilder mit der Aufschrift: "Zu verkaufen"?
Nein, sagen Experten. "Hierzulande ist Ähnliches nicht zu befürchten", sagt Manfred Binsfeld, Immobilienanalyst bei der Ratingagentur Feri. In Spanien, Großbritannien und den USA habe es in den vergangenen Jahren einen übertriebenen Preisboom gegeben, in Deutschland sei der ausgeblieben. Daher gilt der Umkehrschluss: Was nicht steigt, kann nicht so rapide fallen. Der deutsche Markt bleibt zwar nicht unberührt von der Krise, aber weitgehend stabil.
Zum Teil steigende Preise
In vielen Städten steigen die Preise für Wohnimmobilien sogar. Das zeigt der aktuelle Immobilien-Kompass des Wirtschaftsmagazins Capital, den die FTD in Auszügen präsentiert. Für die Studie wurden die aktuellen Preise und die zu erwartende Marktentwicklung in 180 deutschen Städten und 1200 Stadtteilen untersucht. Denn mehr denn je ist die Lage der Immobilie der entscheidende wertbestimmende Faktor. Schon innerhalb eines Viertels kann es große Unterschiede geben.
Ein genereller Trend zeichnet sich jedoch ab: "Mittel- und langfristig werden Wohnimmobilien als Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise wieder stärker gefragt sein", sagt Wolfgang Gerke, Präsident des Bayerischen Finanzzentrums. "Wir empfehlen aktuell Wohnimmobilien als Investment", sagt auch Andreas Schulten, Vorstand des Analysehauses Bulwien Gesa. Die Rahmenbedingungen sind günstig: Die Zinsen liegen auf einem historisch niedrigen Niveau, es sind zwar viele Projekte in der Planung, neu gebaut wird derzeit aber wenig. Dies stutzt den Preis der vorhandenen Immobilien. Und: Viele Ökonomen rechnen mit steigenden Inflationsraten; in dem Fall wären Häuser eine der sichersten Anlagen.
Immobilien wieder geschätzt
In Zeiten des hohen Renditestrebens waren Immobilien als Kapitalanlage out, heute werden sie wieder geschätzt: "Durch die Finanzkrise kam die Realität in den Anlagemarkt zurück", sagt Pino Sergio, Chef des Immobilienunternehmens WGF. Vor zwei Jahren seien fünf Prozent Ertrag über Wertsteigerungen, Selbstnutzung oder Vermietung noch belächelt worden. Damals boten Aktien, Fonds und Zertifikate ganz andere Profite.
Derzeit sind fünf Prozent von kaum einer anderen Anlage zu toppen. "Anleger suchen einen neuen Ankerplatz für ihr Geld. Wohnimmobilien werden vielfach erste Wahl sein", so Finanzexperte Gerke. Und die Immobilie profitiert auch vom neuen Bedürfnis nach etwas Beständigem und Sicherem. "Da gibt es nichts Besseres als eine Immobilie in guter Lage", sagt Stephan Gawarecki, Vorstand von Dr. Klein & Co., einem der größten unabhängigen Vermittler von Finanzdienstleistungen.
Die Zeichen stehen gut, dass die Wirtschaftsflaute den Wohnimmobilienmarkt nicht so hart treffen wird. "Angesichts des sechsprozentigen Rückgangs der gesamten Wirtschaftsleistung ist die derzeitige Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt wirklich ermutigend", sagt Thomas Kretschmar von Hypoport. Die Firma erfasst mit dem Hauspreisindex HPX mehr als zehn Prozent der Immobiliengeschäfte im deutschen Markt. Der Rückgang bei Wohnimmobilien ist danach etwa so hoch wie in den Jahren 2002 und 2003.
Doch da gab es keine so starke Rezession wie heute. Der Hypoport-Preisindex belegt auch, wie genau man bei der Investition auf den Standort achten muss. Exklusiv für Capital berechnete Hypoport, wie sich die Immobilienpreise in den vergangenen zwölf Monaten bezogen auf unterschiedliche Städtegrößen entwickelt haben. Danach sanken seit April 2008 die Werte in Großstädten im Schnitt nur um 2,7 Prozent, in Kleinstädten um 4,1 Prozent. Auf dem Land hingegen kam es zu einem Einbruch um 12,4 Prozent. Beschränkt sich die Analyse zudem auf bevorzugte Lagen, die beim Capital-Kompass mit der Kategorie top oder gut versehen sind, wird der Unterschied noch dramatischer.
Profianleger haben auf die Kaufempfehlungen bereits reagiert. Das Projektentwicklungsvolumen für Wohnimmobilien stieg 2008 gegenüber dem Vorjahr um 31,6 Prozent auf 7,7 Millionen Quadratmeter. "Die Projektentwickler wollen handeln, bevor die Preise anziehen", so Schulten. In den vergangenen Wochen sei das Interesse großer Investoren an Wohnimmobilien noch einmal stark gestiegen, berichtet Marie-Therese Krings-Heckemeier vom Marktforschungsinstitut Empirica, das auch Investoren berät.
Die Nachfrage sei geradezu explodiert: "Normalerweise gibt es im Jahr etwa ein halbes Dutzend Nachfragen nach Standortanalysen. Derzeit kommen so viele Kunden fast pro Woche." Vermögensverwalter und Versicherungen sehen in Wohnimmobilien ein gutes Investment. Ein Signal für private Anleger, sich ebenfalls mit solchen Investments zu befassen. Egal, ob als reine Kapitalanlage oder um darin zu wohnen. Denn was nie schadet: ein Dach über dem Kopf.
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FTD.de, 23.05.2009
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