Immobilien: Wolfgang Egger - der Bauchmensch  

Wolfgang Egger hat sich eine Krawatte geliehen. Ausnahmsweise. Denn er wird gleich vor vielen chinesischen Geschäftspartnern und wenigen deutschen Mitinvestoren sein erstes Hochhaus in der 23-Millionen-Metropole Schanghai eröffnen. 150 Meter hoch, 31 Stockwerke auf 76.000 Quadratmetern, Einkaufsmeile mit mehr als 100 Läden, zig Büroräume. Und so trägt Egger, der seine Haare wie immer im Nacken zu einem kleinen Zopf zusammengebunden hat, heute wohl oder übel einen Schlips. Sein Bauchgefühl sagt ihm, dass das sein muss. Und auf sein Gefühl kann sich der 47-jährige Mehrfachmillionär normalerweise verlassen.

Das war schon so, als Egger mit 19 eine Firma gründet, um mit Immobilien zu handeln. Der Bayer, der als 15-Jähriger die Schule schmeißt und eigentlich eine Maurerlehre machen will - wovon seine Mutter ihn abhält -, hatte sich ein Haus gebaut und es wenig später wieder losgeschlagen. Und weil er damit Geld verdiente, machte er einfach weiter. Er erwirbt Mietwohnungen und verkauft sie anschließend an die Mieter. "Ich hab einfach mal ausgerechnet, was die Leute in ihrem Leben so an Miete zahlen. Das ist der Wahnsinn", sagt Egger in seinem breiten bayerischen Dialekt.

  Patrizia holt auf

Egger, der in Augsburg zur Miete wohnt, liegt mit seinen Bauchentscheidungen oft richtig: Seine Firma Patrizia , die er nach Patrizier-Häusern in Augsburg benannt hat, wächst und wächst und geht 2006 an die Börse. Und so wird der schlaksige Mittvierziger, der in einfachen Verhältnissen auf dem Land bei Augsburg aufgewachsen ist, auf einen Schlag 250 Mio. Euro reicher, als er einen Teil seiner Aktien abgibt.

Egger hat Patrizia, die sich vom Immobilienhändler zum Immobilienverwalter gewandelt hat, in Deutschland bekannt gemacht. Er kauft Wohn- und Gewerbeimmobilien für Großinvestoren wie Pensionskassen und Versicherungen und verwaltet die Objekte dann. Egger tütet die Deals selbst ein, wie etwa Anfang des Jahres den Kauf der Wohnungstochter der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) für 1,4 Mrd. Euro. Das war der Startschuss für den Ansturm auf deutsche Wohnimmobilien und die größte Transaktion seit Jahren in der hiesigen Wohnungsbranche. Drei weitere Deals in Milliardenhöhe folgten, drei weitere stehen noch aus. Darunter der Verkauf der BayernLB-Tochter GBW, an der die SDAX -Firma bereits Interesse bekundet hat.

Deutsche Wohnimmobilien sind bei Investoren gerade beliebt, weil sie in Zeiten niedriger Zinsen als sichere und doch gewinnbringende Anlage gelten und sich günstig finanzieren lassen.

Heute ist Egger aber nicht wegen seiner Patrizia nach China gereist. Er eröffnet ein Hochhaus, das ihm privat zusammen mit ausgewählten deutschen Unternehmern gehört: Nach dem "Cash Event", wie er den Patrizia-Börsengang nennt, gründet Egger über seine Holding das Family Office AM Alpha in München, das nun für drei Tage nach China einlädt. Die Firma legt für einen elitären Kreis deutscher Unternehmer rund 2 Mrd. Euro an. Nur in Immobilien. In Deutschland, der Türkei, Dublin, Oslo, Sydney, Tokio - und eben Schanghai. Dabei kennt man Egger in der hiesigen Immobilienbranche eigentlich nur als Deutschland-Experten. "Ich vertraue ihm. Punkt", sagt ein milliardenschwerer namhafter deutscher Unternehmer, der seinen Namen nicht in der Zeitung lesen will.

"Geld ist nix anderes als gedrucktes Papier", sagt Egger. Zu viel Vermögen belaste nur, meint er. Klar, als es mit seiner Firma das erste Mal so richtig gut läuft, geht auch Egger einkaufen, einen Pullover für 250 Mark. Von der damaligen In-Marke Iceberg. Die mit den Teddybären drauf. "Dann fühlen Sie sich toll. Und nach einem halben Jahr, wenn das Ding kaputt geht, merken Sie, dass nicht mal die Qualität besser ist als beim H&M ." Also kurbelt er mit seinem Geld nicht den Konsum an, sondern steckt es in Kinderhilfsprojekte, Immobilien und seine geliebte Kunst. "Ich sammel schon seit Langem Kunst", sagt Egger. "Aber nur, was ich mir leisten kann." Bei seinem Vermögen dürfte das viel sein. Doch Egger, der selbst leidenschaftlich gern fotografiert und Werke des Graffitikünstlers Keith Haring sein Eigen nennt, setzt sich eine Grenze: Mehr als 10.000 Euro pro Objekt gibt er nicht aus.

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Bei seinen Immobilien darf's allerdings auch etwas mehr sein. Gerade in Schanghai, wo die Preise steigen. Viele Investoren machen sich hier nicht einmal die Mühe, die gekauften Wohnungen zu vermieten, obwohl die Nachfrage hoch ist. Sie sind auf Preissteigerungen beim Weiterverkauf aus. Die chinesische Regierung hatte 2009 und 2010 das Geld stark verbilligt, um während der Wirtschaftskrise die Konjunktur anzukurbeln - mit der Nebenwirkung, dass Privatleute und Unternehmen am Häusermarkt spekulierten. 2011 hat China dann begonnen, dem Markt Liquidität zu entziehen. Kredite sind deutlich teurer geworden und gehen nun bevorzugt an Erstkäufer von Wohneigentum.

Der Immobilienmarkt unterscheidet sich generell grundlegend vom deutschen. Viele Banken stellen in der Volksrepublik ihren Kunden nur sehr kurzfristige Finanzierungen zur Verfügung. Jürgen Hetzler, bei der Aareal Bank zuständig für die Region Asien-Pazifik, berichtet von Laufzeiten zwischen drei bis fünf Jahren. AM Alpha beteuert indes, über chinesische Kreditinstitute viel länger finanziert zu sein. Auch ist die Qualität der Gebäude in Schanghai häufig viel schlechter als hierzulande. Das feuchte Wetter greift die Fassaden an, Häuser sehen nach drei Jahren oft bereits aus wie in Deutschland nach 20.

Nach mangelnder Expertise rund um den Globus gefragt, antwortet Egger: "Sie können mit guten Leuten in einem schlechten Markt Geld verdienen und mit schlechten Leuten in einem guten Markt Geld verlieren." Und eine Eigenart hat China, die Egger aus eigener Erfahrung bei Patrizia zu schätzen wissen dürfte: Die chinesische Regierung gibt für Immobilienkäufe hohe Eigenkapitalquoten vor. Die kann er mit seinen Gesellschaften liefern. Dabei sah es bei Patrizia vor gar nicht allzu langer Zeit gar nicht so gut aus: Als zwischen 2004 und 2007 die Immobilienmärkte in Deutschland boomten, tappte auch Eggers Unternehmen, an dem er immer noch die Mehrheit hält, in die Fremdfinanzierungsfalle: Patrizia war damals zeitweise zu 90 Prozent verschuldet und bangte wie viele andere um die Refinanzierung, die aber schließlich gelang. Heute liegt die Verschuldung nur noch bei 67 Prozent.

"China ist ein Erstbeschaffungsmarkt", begründet Egger seine Vorliebe für das ostasiatische Land, in das er vor 25 Jahren zum ersten Mal eine Rucksacktour unternommen hat. "Da verdient man noch ganz andere Spannen, weil die Leute zum ersten Mal was kaufen", sagt Egger. "Das Ganze muss ja auch irgendwo sexy sein." Im Immobilienmarkt gelte die Faustregel: Je besser die Lage und Qualität eines Gebäudes, desto niedriger die Rendite, die ein Investor damit verdient.

Der Merksatz gilt natürlich auch umgekehrt. Und so ist "One Prime" - so heißt das neue Gebäude, das AM Alpha vor ein paar Jahren einem chinesischen Bauträger abgekauft und aufgemotzt hat - laut Egger zwar von sehr hoher Qualität. Allerdings steht das Büro- und Shoppingcenter-Hochhaus in einem Viertel Schanghais, was anders als der Finanzstandort Pudong, wo gerade der dritthöchste Wolkenkratzer der Welt gebaut wird, noch im Aufbau ist. Zweistellige Renditen sollten also drin sein.

Eggers Ziel: "One Prime" soll das Viertel aufwerten. Das könnte klappen. Die Chinesen sind davon so begeistert, dass sogar der Bezirksbürgermeister des Stadtteils, Wu Qing, Egger vor lauter Freude um den Hals fällt, nachdem dieser seine Begrüßungsrede gehalten hat. Ziemlich leise. Er stock immer mal wieder zwischendrin, weil sich der Geräuschpegel erhöht, nachdem immer mehr Chinesen in das Shoppingcenter strömen.

Der Vater einer Tochter Anfang 20 mag solche Auftritte überhaupt nicht. Er ist nicht der Kapitalmarktmensch, der Investoren vorrechnet, warum sie in sein Unternehmen investieren sollten. "Das überlässt er normalerweise seinem Finanzvorstand", sagt Berenberg-Analyst Kai Klose. "Viele Investoren schätzen ihn, weil er glaubhaft bodenständig wirkt und dabei gleichzeitig verbindlich", so Klose.

Egger selbst bezeichnet sich als Bauchmensch. ",Just do it‘ ist einer der geilsten Sprüche überhaupt", sagt er einen Tag nach der Eröffnungsfeier im Hotel. Jetzt trägt er Bluejeans, ein schwarzes Longshirt und Turnschuhe. Er spricht laut und deutlich in kleiner Runde, gestikuliert mit den Händen und fasst seinen Tischnachbarn immer mal wieder mit seiner Hand an den Unterarm, wenn er etwas besonders betont.

Als ein Fototermin ansteht, muss sich Egger auf Geheiß seines Pressesprechers "etwas Ordentliches" anziehen. Die Krawatte lässt er diesmal weg.