FTD-Serie: Informationen für Anleger
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Immobilienfonds: Auf Sand gebaut
Projektentwickler müssen mit geringeren Erträgen rechnen als geplant. Viele Bauvorhaben stehen auf der Kippe. Einige dürften scheitern.Er sollte die neue Einkaufsattraktion in Hannover werden: der Linden-Park. 200 Mio. Euro wollte der US-Investor Carlyle in den Umbau des 1972 errichteten Ihme-Zentrums investieren und aus dem heruntergekommenen Wohn- und Geschäftsbunker eine Kombination aus Lifestyle, Lebenskunst und Dolce Vita machen, wie es auf der Internetseite heißt. Doch Ende Februar zerplatzte der Traum vom süßen Leben. Wegen Geldproblemen stellte Carlyle die Bauarbeiten ein. Zurück bleiben viel Baustaub und jede Menge unbezahlter Rechnungen. Anwohner, Handwerker und Stadtkämmerer sind frustriert.
Sie dürften nicht die einzigen Enttäuschten bleiben. Wegen der Wirtschaftskrise stehen viele Bauvorhaben auf der Kippe. Statt in Lebenskunst üben sich die Projektentwickler in der Kunst des Überlebens. Ihr Geschäftsmodell besteht darin, Grundstücke zu kaufen, den Bau zu finanzieren und die Erstvermietung zu besorgen. Anschließend verkaufen sie die fertigen Gebäude weiter. Das Geschäft ist von jeher riskanter als der Handel mit fertigen Immobilien. Doch die Finanzkrise macht es ihnen besonders schwer. "Die Marktlage hat sich innerhalb eines Jahres extrem gewandelt", sagt Stefan Best, Geschäftsführer der Hamburgischen Immobilien Handlung (HIH).
Unter Druck geraten die Investoren von mehreren Seiten. Zum einen sind die kalkulierten Einnahmen kaum noch zu realisieren: Die Büromieten sinken, folglich schmilzt auch der Wert der Immobilien - zumal derzeit kaum Käufer auf dem Markt sind. "In Randlagen sind die Preise bereits um 15 Prozent gefallen", sagt Best. Zwar werden Bauprojekte erst begonnen, wenn ein gewisser Teil der Flächen vorab zu einem vereinbarten Preis vermietet wurde. Sinkende Mieten wirken sich daher kaum auf die Preise aus, je höher der Vorvermietungsgrad ist. Doch meist werden nicht alle Flächen im Voraus vergeben. "Für die freien Flächen, die bis 2010 auf den Markt kommen, besteht ein erhebliches Neuvermietungsrisiko", sagt Ingo Weiß, Chef des Projektgeschäfts beim Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle in Deutschland.
Und selbst abgeschlossene Verträge geben keine Garantie, dass nach Fertigstellung die Flächen tatsächlich bezogen werden. Je länger die Rezession wuchert, desto größer ist die Gefahr von Insolvenzen. "Das zieht sich quer durch alle Branchen", sagt Best. Das Ausfallrisiko wälzen potenzielle Käufer gern auf die Projektentwickler ab - auch das drückt die Verkaufspreise. Dies können die Entwickler kaum noch auffangen. Zwar seien die Baukosten gesunken, aber nicht so stark wie die Immobilienwerte, sagt Best.
Erschwerend kommt hinzu, dass demnächst viele neue Büroflächen auf den ohnehin gesättigten Markt kommen. Weil die Preise für fertige Gebäude in der Vergangenheit vielerorts überhitzt waren, wichen Investoren auf Bauprojekte aus, um günstiger einkaufen zu können. Zu ihnen gehörten auch die offenen Immobilienfonds. "2006 und 2007, als die Anfangsrenditen für Bestandsimmobilien stark gesunken waren, haben die Fonds vermehrt in Projektentwicklungen investiert", sagt Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope. 2007 entfielen rund 3,7 Mrd. Euro - knapp 40 Prozent des Neuinvestitionsvolumens - auf Gebäude im Bau. Zwar hätten die Fonds mit den Projektentwicklern oft Mindestmieten und Vermietungsgarantien vereinbart. Dennoch bleibe ein Restrisiko, so Knorr.
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Aus der FTD vom 12.03.2009
© 2009 Financial Times Deutschland,
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